Marta Kosecka

adwokat

Prowadzę Kancelarię Adwokacką w Gdyni. Na co dzień doradzam przedsiębiorcom w zakresie szeroko pojętego prawa gospodarczego i handlowego, a także prawa pracy. Posiadam bogate doświadczenie w obsłudze podmiotów gospodarczych.
[Więcej >>>]

Współpraca Wzory i porady

Prawidłowe zabezpieczenie umowy najmu

Marta Kosecka26 lipca 2019Komentarze (0)

Miało być o umowie najmu, więc będzie 🙂 Po omówieniu terminu obowiązywania takiej umowy, wydaje mi się, że kolejnym ważnym tematem do omówienia jest prawidłowe zabezpieczenie umowy najmu.

A do terminu obowiązywania umowy najmu, możesz wrócić klikając w ten link.

Wracając zaś do tematu dzisiejszego wpisu, zazwyczaj konstruuję albo opiniuję umowy ze strony najemców bądź dzierżawców. To naturalne, skoro gro moich Klientów stanowią restauratorzy, którzy są właśnie najemcami bądź dzierżawcami lokalu gastronomicznego.

Czasem jednak zdarza się i tak, że stoję po drugiej stronie barykady. I tak jak zazwyczaj staram się usunąć z umowy możliwie najwięcej obowiązków najemców i zagwarantować im jak najwięcej praw, tak w tej sytuacji większość z tych zapisów staram się raczej przywrócić 😉

Jak zdziwiła mnie Pani Sylwia?

I tak zrobiłam też ostatnio. Przygotowałam perfekcyjny wręcz dla wynajmującego projekt umowy, licząc się oczywiście z tym, że w trakcie negocjacji z drugą stroną przynajmniej część postanowień będzie musiała zostać renegocjowana, oczywiście w możliwe jak najmniejszym zakresie.

Jakież jednak było moje zdziwienie, kiedy pierwsze protesty, przyszły już ze strony wynajmującego! Pani Sylwia, dla której tę umowę przygotowywałam, napisała do mnie tak:

Pani Marto! Przerażają mnie te wszystkie kary i zabezpieczenia!

Wiem oczywiście, że nie była to krytyka pod moim adresem, ale gdzieś tam chyba ciągle w naszej świadomości prawidłowo napisana umowa, która pozwala prawidłowo zabezpieczyć taką umowę najmu, jest uważana za umowę bardzo ostrą w swych zapisach. Tymczasem nic bardziej mylnego. To nie chodzi o to, że taka umowa jest ostra. Ona opisuje tylko możliwie najwięcej sytuacji, które w trakcie jej obowiązywania mogą się przydarzyć i próbuje znaleźć na nie receptę już na etapie jej konstruowania. Możliwie najwięcej, oczywiście nie wszystkie, bo też życie jest zdecydowanie bogatsze niż nasza wyobraźnia.

Dlatego taka umowa zazwyczaj jest dość długa. I dość szczegółowa. Ale nie traktujmy tego jako jej wadę. Bo – wręcz przeciwnie – to jest zaleta. I to dla obu stron.

Posłużę się tutaj przykładem kar umownych. Jeżeli wynajmujący wyegzekwuje je na podstawie umowy, mimo iż nie będą one często pokrywały całości szkody, w wielu przypadkach nie będzie dochodził już ich uzupełnienia w Sądzie, zadowoli się tym, co udało mu się uzyskać na podstawie umowy. Obydwu stronom zaoszczędzi to czasu i pieniędzy, bo przecież postępowanie sądowe kosztuje. I jeżeli szkoda faktycznie była, opłaca się najemcy opłacić karę umowną i zaoszczędzić na kosztach sądowych. A jeżeli nie zgadzasz się z nałożeniem kary umownej, zawsze przecież sprawa może zostać rozstrzygnięta na drodze sądowej.

Po tym przydługim wstępie, przejdźmy jednak do konkretów. Prawdopodobnie tylko ja jestem specjalistką od pisania wstępu do wpisu obejmującego 400 znaków 😉

Prawidłowe zabezpieczenie umowy najmu

To podtytuł, ale w zasadzie mógłby być tytułem. Wypiszę w tym wpiie kilka podstawowych zabezpieczeń, które są stosowane w umowach najmu lokalu gastronomicznego. Pokrótce postaram Ci się je również opisać. Ale zastrzegam, że tylko pokrótce. A to dlatego, że o każdym z tych zabezpieczeń mógłby tak naprawdę powstać cały cykl wpisów. Z zabezpieczeniem jak to z każdą inną konstrukcją prawną, w praniu wychodzi tyle problemów praktycznych, że nie sposób omówić ich w kilku zdaniach. Ale to nic. Celem dzisiejszego wpisu jest bowiem tylko zwrócenie Twojej uwagi na to, jakie zabezpieczenia można stosować i jakie najczęściej się stosuje. Wybór najlepszego zabezpieczenia w przypadku Twojej umowy zawsze będzie indywidualną kwestią. I indywidualnie też powinien być oceniany. Osobno, dla każdej umowy.

Kaucja

Prawidłowe zabezpieczenie umowy najmu zazwyczaj kojarzy się nam z wpłaceniem przez najemcę kaucji. Poniekąd słusznie. Kaucja jest najczęściej spotykanym zabezpieczeniem. Spotyka się ją właściwie w każdej umowie. Kaucja zazwyczaj wynosi wielokrotność czynszu miesięcznego. Zwykle jest to dwukrotność lub trzykrotność, ale bywa że kaucja jest również wyższa.

Jeżeli nasz najemca cokolwiek zniszczy, poniesiemy jakieś straty, wówczas nasze roszczenia możemy potrącić właśnie z kaucji. Kaucja zazwyczaj oddawana jest nie w dniu zdawania zwrotnego lokalu, ale powinniśmy zastrzec, że kaucję zwrócimy w określonym terminie po podpisaniu protokołu. Pamiętaj bowiem, że nie wszystko widać na pierwszy rzut oka i często straty są widoczne dopiero po wyprowadzce najemcy. Z drugiej jednak strony pamiętaj, aby wynajmujący właściwie udokumentował za co dokonuje potrącenia. I taki obowiązek wynajmującego powinien zostać zapisany już w umowie. Pozwoli to na uniknięcie późniejszych sporów.

Pisząc o kaucji, nie zapominaj, że co do zasady służy ona nie zabezpieczeniu braku płatności, ale właśnie strat i zniszczeń. Dlatego nie stosuj kaucji jako antidotum na zaległości w płatnościach bo nagle może się okazać, że cała kaucja się już przejadła, a Ty nie masz z czego potrącić wysokości poniesionych strat.

Dobrowolne poddanie się egzekucji

Drugim genialnym sposobem zabezpieczenia, choć ciągle mało znanym i zdecydowanie zbyt mało stosowanym jest dobrowolne poddanie się egzekucji w myśl art. 777 k.p.c..

Jest to o tyle ważne, że w ten sposób zabezpieczysz zarówno płatności, jak i kwestię opuszczenia lokalu po zakończonym najmie. Unikasz również prowadzenia długotrwałego postępowania sądowego. Takiemu oświadczeniu trzeba tylko nadać klauzulę wykonalności i można bezpośrednio kierować go do komornika.

W skrócie wygląda to tak, że w umowie wymaga się, aby najemca dostarczył Ci akt notarialny, w którym podda się egzekucji co do określonej kwoty pieniężnej (to ważne, pamiętaj, że kwota zawsze musi być oznaczona), a jednocześnie podda się egzekucji co do opuszczenia lokalu po zakończeniu umowy. Takiej czynności najemca dokonuje jednostronnie przed notariuszem. Jeżeli wymagasz takiego aktu, skontroluj jego treść. Sprawdź przykładowo czy prawidłowo wpisano termin, do którego możesz skorzystać ze swoich uprawnień. Powinien to być termin o co najmniej kilka miesięcy dłuższy aniżeli czas trwania umowy. Musisz mieć bowiem czas na reakcję i na egzekwowanie 🙂

Oczywiście, gdyby kwestia ta była sporna pomiędzy stronami, najemca ma prawdo do obrony. Fakt, iż dobrowolnie poddał się egzekucji powoduje jednak, że to on będzie musiał udowodnić, że ma rację, a nie wynajmujący.

Gwarancje bankowe i ubezpieczeniowe

Kolejnym sposobem zabezpieczenia może być przedstawienie wynajmującemu gwarancji bankowej bądź ubezpieczeniowej. Polega to na tym, że bank lub ubezpieczyciel  najemcy deklaruje swoją gotowość do zapłacenia na żądanie wynajmującego określonej kwoty pieniężnej. Gwarancja powinna być nieodwołalna, płatna bezwarunkowo na pierwsze żądanie wynajmującego. Jej treść powinna oczywiście zostać ustalona przez strony. Ustalenia te powinny obejmować przede wszystkim kwotę gwarancji oraz termin jej obowiązywania. Oczywiście gwarancja powinna być wznawiana i obowiązywać przez cały czas trwania umowy, chyba że strony zmienią sposób zabezpieczenia.

Ubezpieczenie

O tym, jak ważne jest ubezpieczenie pisałam już nie raz. Możesz  o tym przeczytać m.in. w tym i tym wpisie. Ale ubezpieczenie jest ważne nie tylko w kontekście bieżącej działalności. Jest ono ważne również w kontekście zawarcia umowy najmu. Niezmiennie jest to również, przynajmniej moim zdaniem, rozwiązanie zbyt mało popularne jak na jego atrakcyjność.

Sładki, które najemca obowiązany będzie płacić są bowiem na tyle nieduże, że zyski jakie możemy osiągnąć z takiego rozwiązania biją je na głowę. Jako wynajmujący wymagaj więc opłacenia i przedstawienia polisy zawsze (w tym przede wszystkim OC najemcy), a jako najemca również zawsze się ubezpieczaj. Niezależnie nawet od tego, czy Twój wynajmujący tego wymaga czy też nie. Podobnie jeżeli jesteś wynajmującym.

W skrócie, po prostu się ubezpieczcie. Wpiszcie to w umowę, ale przede wszystkim się ubezpieczcie.

Weksel

Już zupełnie na koniec nie mogę nie napisać o wekslu.

Stary, poczciwy weksel. Mi najbardziej kojarzy się z polskimi filmami z lat 90. ubiegłego wieku. To w nich często weksel nadawał dramaturgii całemu filmowi, zwłaszcza jeżeli był to weksel in blanco.

Weksel to narządzie prawie idealne. Bezkosztowe (nikt nie mrozi kapitału), pozwalające na przeprowadzenie szybkiego postępowania sądowego. Ale.. prawo wekslowe i korzystanie z weksla jest naprawdę dość skomplikowane. Jeżeli wynajmujący popełni jakiś błąd, może się okazać, że nici z cudownego sposobu zabezpieczenia. Po drugie, niewielu najemców będzie się chciało na takie rozwiązanie zgodzić, i dobrze, zwłaszcza jeżeli miałby to być weksel in blanco. Weksel wywiera dużą presję na najemcy – to prawda. Alle czy ta presja jest konieczna? Czy prawidłowe zabezpieczenie umowy najmu wymaga faktycznie aż tak daleko idącego zabezpieczenia? Moim zdaniem, nie.

Czy zabezpieczenie to z mojej strony działanie przeciwko najemcy?

Absolutnie nie 🙂 Świadomy  i racjonalny najemca wie, że na jakieś zabezpieczenia zgodzić się musi. Prawidłowe zabezpieczenie umowy najmu od strony najemcy polega zatem na tym, aby zabezpieczenia nie były przesadzone, na zbyt duże kwoty, na zbyt długie terminy. Tego pilnujemy razem z najemcą. I tego pilnować trzeba. Nie możemy jednak oczekiwać, że wynajmujący w żaden sposób nie będzie próbował się zabezpieczyć.

Dlatego ja sama pisząc czy opiniując umowę dla najemcy nie wyrzucam z niej postanowień dotyczących zabezpieczeń. Pilnuję tylko, żeby były adekwatne do przedmiotu i wartości umowy.

Ale też pisząc umowę dla wynajmującego nie staram się pognębić drugiej strony, ale racjonalnie i korzystnie dla wynajmującego zabezpieczyć jego interesy 🙂

Czego nauczyła mnie korporacja..

Już na sam koniec tego wpisu chciałabym napisać jeszcze tylko jedną rzecz. Zanim otworzyłam swoją własną Kancelarię pracowałam w dużej trójmiejskiej Kancelarii, która zajmowała się obsługą prawną naprawdę dużych podmiotów gospodarczych. I choć taka korporacyjna praca nie była chyba jednak dla mnie (duch niezależności zdecydowanie jednak u mnie wygrywa 🙂 ), nauczyłam się tam kilku bardzo ważnych rzeczy. Jedną z nich było właśnie to, jak ważna jest prawidłowo zabezpieczona umowa. Najmu, ale i każda inna umowa.

Podpisując umowy między dużymi podmiotami nikt nie miał bowiem właściwie żadnych wątpliwości co do tego, że umowa powinna być maksymalnie precyzyjna. I powinna maksymalnie zabezpieczać strony. W tamtych umowach postanowienia, które ja sama teraz stosuję były pewnym standardem. Nie dziwił obowiązek przedstawienia polisy, nie dziwiły gwarancje bankowe czy akt notarialny z 777 k.p.c..

Jednak tak naprawdę nie ma znaczenia, czy podmioty gospodarcze są duże czy mniejsze. Również małe firmy powinny bowiem zabezpieczać swoje interesy. Przecież do małych podmiotów zastosowanie mają te same przepisy, co do podmiotów dużych. Co więcej, duży podmiot może jakoś skalkulować ryzyka i wtopa w wykonaniu jakiejś umowy, gdzieś tam zgubi się pomiędzy przychodem a zyskiem. Natomiast dla podmiotów małych, brak prawidłowego zabezpieczenia  umowy może być prawdziwym trzęsieniem ziemi. I często prowadzić może aż do upadku firmy.

Dlatego myślę, że ta korporacyjna lekcja jest bardzo ważna. Dla mnie, ale i dla Ciebie. A to dlatego, że ja tę swoją wiedzę próbuję Tobie przekazać 🙂 I chyba całkiem dobrze nam idzie, sądząc po bardzo budującym podejściu do kwestii umów Klientów, z którymi miałam okazję rozpocząć współpracę w lipcu. Naprawdę buduje mnie to jak się spotykamy, jak dzwonicie i piszecie i zwracacie uwagę na to, że prawidłowe zabezpieczenie umowy jest szalenie ważne. Poza tym, że tak w ogóle bardzo miło pracować mi z tak wieloma świetnymi restauracjami! 🙂

PS. Zabezpieczając się przy zawieraniu umowy nie zapomnijcie o najważniejszym zabezpieczeniu – sprawdzeniu stanu lokalu i weryfikacji drugiej strony umowy. Pisałam o tym tu.

PS nr 2. Dzisiejszy post idealne wpasowuje się w całą serię już wpisów o współpracy z prawnikiem przy konstruowaniu umowy. A Ty jak uważasz? Czy sprawdzenie umowy przez prawnika to ostatnia deska ratunku?

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: 507 025 782e-mail: kontakt@adwokatkosecka.pl

Czas trwania umowy najmu lokalu.

Marta Kosecka12 lipca 2019Komentarze (0)

Pozostając w temacie umów, w kolejnym wpisie postanowiłam poruszyć temat umowy najmu lokalu gastronomicznego. Na pierwszy ogień wybrałam.. czas trwania umowy najmu lokalu. Jak się zaraz przekonasz, tylko na tym tle może dojść pomiędzy stronami umowy do wielu nieporozumień. Co gorsze jednak, fakt podpisania niekorzystnej dla siebie umowy może ujawnić się dopiero po długim okresie czasu. I być dla Ciebie bardzo niemiłą niespodzianką.

 

Historia z Panem Markiem w tle..

Zacznijmy  jednak od historii , która spotkała Pana Marka. Pan Marek podpisał umowę najmu lokalu gastronomicznego na 8 lat. Na początku lokal świetnie się rozwijał, jednak po kilku latach klientów zaczęło wyraźnie ubywać. Po kolejnych kilku miesiącach Pan Marek stracił płynność finansową i zmuszony był powoli zamykać interes. Wtedy wziął do ręki umowę, z zamiarem szybkiego jej wypowiedzenia. W paragrafie dotyczącym wypowiedzenia umowy znalazł jednak jedynie zapis, iż właściciel może wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym, jeżeli Pan Marek będzie zalegał z płatnością czynszu za dwa kolejne okresy rozliczeniowe. Brak jednak było jakichkolwiek zapisów pozwalających na szybsze wypowiedzenie umowy przez Pana Marka.

Pomyślał wtedy Pan Marek, że przecież skoro musi zamknąć działalność, to pewnie w takim wypadku chronią go przepisy kodeksu cywilnego i na ich podstawie swobodnie może wypowiedzieć umowę. Po przejrzeniu kilku stron w Internecie, Pan Marek zorientował się jednak, że może to nie być takie proste. Wówczas skontaktował się ze mną.

Niestety i moja odpowiedź w takiej sytuacji nie bardzo mogła go zadowolić. Bez dobrej woli właściciela lokalu taka umowa jest bowiem nierozwiązywalna i obowiązuje do końca okresu, na jaki została zawarta.

To prawda, właściciel lokalu ma prawo wypowiedzieć umowę, w sytuacji w której przestajesz płacić, ale nie ma takiego obowiązku. Jeżeli zatem przestaniesz płacić, licząc na to, że właściciel sam wypowie umowę, możesz się przeliczyć 😉 A dodatkowo poniesiesz koszty sądowe, komornicze, odsetki.. dużo tego, jest to zatem posunięcie ryzykowne.

Jak zabezpieczyć się na taką ewentualność?

Jeżeli zamierasz zawrzeć terminową umowę najmu lokalu gastronomicznego, w umowie powinieneś dokładnie określić, w jakich wypadkach umowa ulega rozwiązaniu. Nie możesz także pozwolić, aby możliwość rozwiązania została zastrzeżona wyłącznie na rzecz wynajmującego.

Pamiętaj jednak o tym, że te przypadki, w których umowa może zostać rozwiązana powinny zostać określone dość precyzyjnie. Jeżeli poprzestaniecie na stwierdzeniu:

Każda ze stron może z ważnych przyczyn wypowiedzieć umowę z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia

daje to drugiej stronie pole do zanegowania, że podany przez Ciebie w wypowiedzeniu powód wcale nie stanowi ważnego powodu, dla którego umowa powinna ulec rozwiązaniu. W takim wypadku właściciel nadal będzie wystawiał Ci faktury VAT i obciążał Cię płatnościami za kolejne okresy rozliczeniowe. Jednocześnie pozostanie Wam jedynie droga  sądowa do rozwiązania zaistniałego sporu.

Jak się domyślasz, trochę to potrwa, trochę będzie kosztowało.. dlatego ustalając czas trwania umowy najmu lokalu na czas oznaczony warto jeszcze przed podpisaniem umowy, należycie zabezpieczyć swoje interesy, a tym celu:

  • przemyśleć i spróbować przewidzieć wszystkie możliwe scenariusze, w których powinieneś mieć zagwarantowane prawo do szybszego rozwiązania umowy,
  • dokładnie opisać w umowie, w jakiej sytuacji można rozwiązać umowę szybciej i na jakich warunkach. Możliwe są tutaj różne sytuacje, np. wcześniejsze negocjacje chociażby w celu obniżenia czynszu, rozwiązanie ze skutkiem natychmiastowym, rozwiązanie za wypowiedzeniem, rozwiązanie po wcześniejszym wezwaniu właściciela do określonego działania bądź zaniechania określonych działań.

Potrzeba skrócenia czasu trwania umowy najmu lokalu na czas oznaczony może pojawić się bowiem nie tylko w wypadku kłopotów finansowych. Przeciwnie, być może to właśnie rozwój Twojej działalności spowoduje, że po roku albo dwóch będziesz chciał zmienić jej lokalizację, na większą bądź położoną w innym miejscu, jednak czas trwania umowy najmu lokalu skutecznie Ci to uniemożliwi.

Może być również tak, że podpiszesz umowę na 5 lat, a raptem okaże się, że wspólnota mieszkaniowa albo spółdzielnia nie zgadzają się na sprzedaż alkoholu w Twojej restauracji. Jeżeli nie masz wówczas odpowiedniego zastrzeżenia w umowie, nic z tym nie zrobisz, umowa będzie trwała dotąd, dopóki nie upłynie czas, na jaki została zawarta.

 

Umowa na czas oznaczony ma również swoje plusy.

Przez 5, 8, a nawet 10 lat, płacąc czynsz oraz nie dewastując lokalu (to zazwyczaj dwa główne powody tego, aby właściciel mógł wcześniej rozwiązać umowę), mamy zagwarantowany lokal na prowadzenie swojej działalności restauracyjnej. Jeżeli do tego dodamy korzystnie dla nas ukształtowane zasady podwyższania czynszu najmu, to najlepszy scenariusz do prowadzenia działalności jaki możemy sobie wyobrazić 🙂

 

A może umowa na czas nieokreślony?

Jak zapewne wiesz, czas trwania umowy najmu lokalu może być oznaczony (umowa terminowa) lub nieoznaczony (umowa na czas nieokreślony).

Określenie czasu trwania umowy najmu lokalu na czas nieokreślony ma niewątpliwie tę zaletę, iż w zasadzie w każdym czasie możemy umowę wypowiedzieć. Musimy zachować jedynie odpowiedni, przewidziany w umowie, okres wypowiedzenia.

Jest to na pewno ważne w kontekście wypowiedzenia umowy przez Ciebie. Jeżeli w umowie zostanie zastrzeżone, że masz 3-miesięczny okres wypowiedzenia, to po tym czasie jesteś praktycznie wolnym człowiekiem 😉 Jeżeli więc Twoja sytuacja finansowa jest zła albo chcesz przenieść lokal w inne miejsce, nie dostałeś zgody na sprzedaż alkoholu lub z innej przyczyny chcesz wypowiedzieć umowę, Twoja strata może polegać co najwyżej na tym, że będziesz musiał opłacić czynsz za kolejne 3 miesiące. W porównaniu z wizją obowiązywania umowy przez kolejne kilka lat, to z pewnością rozwiązanie korzystne dla Ciebie.

Ale i tu mam dla Ciebie pewną historię ku przestrodze.

 

Historia Pani Ewy..

Pani Ewa otworzyła swój lokal w kilkudziesięciotysięcznym mieście na zachodzie Polski. Biznes rozwijał się świetnie co nie uszło uwadze właściciela lokalu. Korzystając z możliwości złożenia wypowiedzenia w dowolnym momencie i z dowolnego powodu, tak właśnie zrobił. Pani Ewa musiała zatem szukać kolejnej lokalizacji dla swojej działalności. Było to dla niej sytuacją bardzo niekorzystną. Musiała ponieść koszty przeprowadzki, koszty zaadaptowania nowego lokalu. Musiała również na nowo wyrobić sobie pozycję w nowym miejscu, a po części tak naprawdę na nowo zdobyć klientów. Wyobraźcie sobie jej zdziwienie kiedy odkryła, że w poprzednim lokalu otwarto restaurację zbliżoną charakterem i kartą dań do jej własnej. Jej właścicielem został.. właściciel lokalu.

Niestety, przy tak skonstruowanej umowie, Pani Ewa w zasadzie w żaden sposób nie mogła temu zaradzić.

 

Termin wypowiedzenia

Dlatego też postuluje się, aby te okresy wypowiedzenia przy umowie najmu na czas nieokreślony były długie, a nawet bardzo długie. 6-miesięczne, 9-miesięczne, a nawet roczne. Tak abyś Ty jako najemca miał pewność, że Twoje interesy są należycie chronione. I że możesz spać spokojnie bo nikt z miesiąca na miesiąc nie wypowie Ci umowy najmu lokalu.

Z drugiej jednak strony, zgoda na tak długi okres wypowiedzenia może okazać się dla Ciebie sytuacją bardzo niekorzystną. Jeżeli bowiem chcesz wypowiedzieć umowę z uwagi na kłopoty finansowe, nie możesz czekać roku, aby wypowiedzieć taką umowę. A jeżeli w umowie zapisano tylko jeden okres wypowiedzenia, to nieważne z jakiego powodu chcesz wypowiedzieć umowę, ma on zastosowanie do absolutnie wszystkich sytuacji, które mogą się przydarzyć w trakcie trwania umowy.

W idealnej sytuacji, umowa na czas nieokreślony, podobnie jak umowa terminowa, powinna zawierać zatem zróżnicowane okresy wypowiedzenia. W zależności od powodu składania wypowiedzenia. Tylko taki sposób skonstruowania zapisów dotyczących wypowiedzenia umowy, może bowiem należycie zabezpieczyć Twoje interesy.

 

Która umowa jest zatem korzystniejsza?

Skoro dotarłeś aż do tego momentu, pewnie domyślasz się już, że niełatwo w sposób abstrakcyjny, w oderwaniu od treści konkretnej umowy i od sytuacji konkretnego restauratora wybrać jaki sposób określenia czasu trwania umowy najmu lokalu, jest korzystniejszy. Ma na to bowiem wpływ zbyt wiele czynników.

Osobiście i szczerze, jestem chyba zwolennikiem obu rozwiązań. W każdym z nich można dobrze zastrzec Twoje interesy, ale.. Zasady określające czas trwania umowy najmu lokalu i możliwości i warunków jej wypowiedzenia powinny być zawsze jasno określone w umowie. Moim zadaniem powinien to być MIX – MIX okresów wypowiedzenia oraz MIX powodów, dla których umowa może zostać wypowiedziana. I ten MIX powinien znaleźć się zarówno w umowie terminowej, jak i bezterminowej. Powody, dla których tak powinno być, szczegółowo opisałam wyżej 🙂

Ostatecznie, musisz także pamiętać, że nie zawsze treść umowy to koncert życzeń z naszej strony. Druga strona może się na pewne rozwiązania nie zgodzić. Dlatego musimy zawsze umieć wypośrodkować, na jakie ustępstwa możemy się zgodzić, a na jakie absolutnie nie. A najważniejsze oczywiście jest to, aby taką umowę przed podpisanie rozłożyć na czynniki pierwsze. Ocenić Twoje możliwości po jej podpisaniu, przemyśleć różne (głównie czarne scenariusze) i ocenić ryzyka. Czy korzyści z podpisania umowy przewyższają ewentualne ryzyka? I czy ta przewaga korzyści nad ryzykami jest dla Ciebie satysfakcjonująca i pozwoli Ci na spokojne prowadzenia działalności.

A co z Panem Markiem?

No właśnie. Pan Marek przestał płacić czynsz. Niestety właściciel uparcie umowy nie wypowiadał. Zrobił to dopiero po około pół roku od czasu zaprzestania płacenia czynszu przez Pana Marka. Oczywiście Pan Marek musiał zapłacić mu czynsz za ten okres. Prawdopodobnie, choć nie jestem tego pewna, właściciel czekał, aż trafi się odpowiedni nowy najemca i dopiero wówczas umowę wypowiedział.

*

Muszę Ci powiedzieć, że dopiero niedawna rozmowa z jedną z moich Klientek uświadomiła mi jedną rzecz. Prawie dotychczas nie pisałam na temat umowy najmu lokalu gastronomicznego.. To dziwne, gdyż opiniuję czy też sporządzam co najmniej kilka takich umów w miesiącu. Dlatego też postanowiłam to zmienić i braki nadrobić. Kończąc ten wpis chyba wiem już jednak, dlaczego tak długo się przed tym tematem broniłam. Cholernie trudno jest bowiem o tym pisać tak ogólnie.

 

Prawne reguły są bardzo proste.

Umowę na czas nieokreślony można wypowiedzieć zawsze, za odpowiednim okresem wypowiedzenia. Umowa na czas określony obowiązuje tak długo, na jak długo została zawarta, chyba że w umowie określono przypadki, w których taka umowa może zostać rozwiązana. Jeżeli umowa nie przewiduje możliwości jej wcześniejszego wypowiedzenia, wypowiedzieć jej po prostu nie można.

Chcąc jednak pisać z praktycznego punktu widzenia, jest to nieco problematyczne. Jest bowiem tyle przeróżnych sytuacji, przykładów, powodów wypowiedzenia, argumentów za jedną albo drugą opcją umowy, że naprawdę trudno w jednym, a nawet kilku wpisach opisać to zagadnienie.

W każdym razie spróbowałam 🙂 Mam nadzieję, że wpis okaże się dla Ciebie pomocny. Zwłaszcza jeżeli jesteś właśnie na etapie zawierania umowy najmu bądź jeżeli w przyszłości Cię to czeka. Obiecuję również, że w osobnych wpisach spróbuję opisać także najważniejsze zasady dotyczące czynszu,  kaucji, oświadczeń, pozwoleń, itd.. Także po to żeby takie małe kompendium wiedzy o umowie najmu lokalu znalazło swoje miejsce na blogu.

A co do konkretnych umów.. mam nadzieję, że czytałeś już poprzedni wpis (z którym możesz się zapoznać klikając w link) i odpowiedziałeś już sobie na pytanie, czy sprawdzenie umowy przez prawnika to faktycznie ostatnia deska ratunku.. 😉

 

PS. Jak tak przejrzałam listę wpisów, widzę, że o oświadczeniach właściciela nieco już pisałam 😉 Do wpisu przeniesiesz się klikając w ten link.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: 507 025 782e-mail: kontakt@adwokatkosecka.pl

Czy sprawdzenie umowy przez prawnika to faktycznie ostatnia deska ratunku?

Marta Kosecka28 czerwca 2019Komentarze (0)

Jak to mówią, muszę bo się uduszę! 🙂

Wpadł mi wczoraj w ręce wpis na jednym z popularnych portali, w którym autor wskazywał na 10. najważniejszych kroków dla bezpiecznego zawarcia umowy. Można się z niego dowiedzieć, że umowa powinna być pisemna i że powinieneś ją czytać w domowy zaciszu, z zakreślaczem w dłoni. Świetnie! Zakreślacz gra tu kluczową rolę. Przyczyną dzisiejszego wpisu stał jednak punkt 10., nazwany.. ostatnia deska ratunku.

Otóż zdaniem autora, ostatnią deską ratunku przy podpisywaniu i negocjowaniu umów powinien być kontakt z prawnikiem. Zwłaszcza kiedy z wykonaniem umowy pojawią się problemy.

Niestety, jak mała jest w naszym społeczeństwie świadomość prawna, tak tego typu artykuły na pewno jej nie poprawią. Aż chciałoby się powiedzieć: Drogi Autorze! Jak z wykonaniem umowy pojawią się problemy to już jest musztarda po obiedzie. Najczęściej prawnikowi pozostaje wtedy jedynie minimalizowanie strat z powodu niekorzystnej treści umowy i negocjowanie jak najkorzystniejszych warunków ugody. Są oczywiście wyjątki, przykładowo kiedy jakieś postanowienia są nieważne (patrz, słynna bezzwrotna zaliczka, o której przeczytasz w tym wpisie), ale co do zasady tak właśnie jest.

Sprawdzenie umowy przez prawnika jest naprawdę bardzo ważne. I właśnie o tym zamierzam Ci dziś napisać. W mojej codziennej pracy mogę mnożyć przykłady, jak bardzo można działać na swoją niekorzyść, zaniedbując i dość lekkomyślnie traktując tę kwestię. Mam nadzieję, że to właśnie one pomogą mi po raz kolejny przekonać Cię, że prawnik to nie jest ostatnia deska ratunku.

Prawnik powinien być bowiem jak lekarz pierwszego kontaktu. Wszak lepiej zapobiegać niż leczyć. I w przypadku sfery prawa to wyrażenie jest tak samo aktualne jak wtedy gdy dotyczy naszego zdrowia.

***

Prześledźmy więc najbardziej newralgiczne umowy dla branży gastronomicznej i zastanówmy się czy i dlaczego, sprawdzenie umowy przez prawnika może okazać się jednak trafionym pomysłem.

Umowy najmu lokalu pod prowadzenie działalności

Masz pomysł na nowy biznes, znalazłeś lokal, podpisałeś umowę, ruszasz. Idziesz jak burza. Super! Tylko pozazdrościć takiego rozwoju sytuacji. Często jednak w niedługim czasie okazuje się, że:

  • coś jest nie tak ze stanem prawnym nieruchomości – hmm.. czy przed podpisaniem umowy sprawdziłeś to? Czy umowa zawiera odpowiednie zapewnienia i oświadczenia właściciela?
  • właściciel nagle podnosi czynsz – ale czy tak może? Jak w umowie zapisana została klauzula waloryzacyjna? Zabezpieczyłeś się odpowiednio przez zbyt częstą podwyżką czynszu?
  • właściciel zobaczył jak dobry biznes gastronomiczny można zrobić w tym miejscu i nagle wypowiada umowę – czy w umowie zadbałeś o to, aby był wystarczająco długi okres wypowiedzenia? Jak zostały zapisane przypadki, w których możliwe jest natychmiastowe wypowiedzenie umowy?
  • ciągle dochodzi do spięć z właścicielem na tle wystroju lokalu, dodatkowych nakładów, reklam umieszczanych w jego obrębie – i po raz kolejny pytasz sam siebie: „a jak zostało to uregulowane w umowie.. „

Sporządzenie, ale i zawarcie korzystnej umowy najmu lokalu pod prowadzenie działalności naprawdę nie jest łatwe. Ale jest to dla Ciebie umowa kluczowa. Jej nagłe wypowiedzenie albo niczym niehamowane podwyżki czynszu mogą oznaczać dla Ciebie jeżeli nie bankructwo to na pewno poważne kłopoty finansowe. Właściciel pewnie wynajmuje ten lokal już któryś raz z rzędu, wie na co zwrócić uwagę. Ty zaś często działasz pod wpływem emocji, masz świetny pomysł na biznes, chce go realizować, możliwe że przeoczysz w umowie coś, co jednak było ważne i istotne. Pomyśl, może sprawdzenie umowy przez prawnika to w tej sytuacji naprawdę dobre rozwiązanie?

Umowy o organizację przyjęć okolicznościowych

Drugą grupę umów bardzo istotnych z punktu widzenia branży gastronomicznej stanowią umowy na organizację wszelkiego rodzaju przyjęć okolicznościowych. Z weselami na czele.

Pułapki, które mogą znaleźć się w takiej umowie są raczej powszechnie znane, ale spróbujmy raz jeszcze wymienić choć kilka z nich:

  • niewłaściwe oznaczenie stron umowy (tak, są umowy, z których nie wynika jak właściwie nazywa się firma, której para młoda zleca organizację wesela. Są też umowy, które tak nieprecyzyjnie określają parę młodą, że raczej nigdy nie uda Ci się wnieść przeciwko nim powództwa),
  • podwyżka ceny menu weselnego (pamiętaj, że powinno to być dokładnie określone w umowie, ile procent, w jakich przypadkach, inaczej albo ceny nie podwyższysz albo podwyżka doprowadzi do konfliktu z parą młodą, więcej przeczytasz tu),
  • dodatkowe koszty – to jest pułapka dla obydwu stron. Umowa powinna dokładnie określać co ile kosztuje. Jeżeli dodatkowe koszty pojawią się na kilka dni przed weselem, niezadowolona para młoda albo się wkurzy, zapłaci, a potem wystawi Ci złą opinię albo się wkurzy, nie zapłaci i też wystawi Ci złą opinię. A Ty, zarobisz albo nie, a złą opinię i tak prawdopodobnie dostaniesz. Hmm warto to tak? Nie lepiej żeby umowa albo załączniki wszystko dokładnie określały?
  • ZAIKS – kwestia, która bezwzględnie powinna zostać uregulowana w umowie, nie będę się na jej temat rozpisywała bo kiedyś już o tym dokładnie pisałam, z całym wpisem możesz zapoznać się klikając w ten link),
  • zadatki, zaliczki, kary umowne, odstępne.. na tym polu jest tak dużo nieporozumień, że na blogu bez problemu odnajdziesz co najmniej kilka wpisów na ten temat 🙂
Czy zatem aby na pewno..

.. będąc z pewnością specjalistą w swojej dziedzinie, nie będąc jednak prawnikiem jesteś w stanie sam wychwycić w umowie wszystko co istotne? Czy jak to pisze autor powyżej, wystarczy zakreślacz w dłoni? Albo napisać umowę tak, aby maksymalnie się zabezpieczyć, przewidzieć możliwie najwięcej przypadków, które mogą się przydarzyć w trakcie wykonywania umowy? I na takie wszystkie okoliczności się zabezpieczyć? Obawiam się, że nie. I to nie dlatego, że w Ciebie nie wierzę. Tylko dlatego, że ja sama, mimo doświadczenia w tej materii, czasem muszę się zastanowić jak ugryźć jakąś kwestię, doczytać komentarze, orzecznictwo.

Czy zatem pomoc prawnika w takim przypadku powinniśmy traktować jako ostatnią deskę ratunku? Wydaje mi się, że wprost przeciwnie. Sprawdzenie umowy przez prawnika czy też jej sporządzenie to faktycznie pomoc, pomoc w zabezpieczeniu Twoich interesów – spokoju, czasu i pieniędzy.

Umowy tzw. nienegocjowalne

Wyodrębniłam też dla Ciebie specjalną grupę umów, tzw. nienegocjowalnych. Należą do nich umowy zawierane z bankiem czy umowy z deweloperem. Faktycznie, w przypadku takich umów jest niewielka szansa, że druga strona zgodzi się wprowadzić zmiany do umowy. Ba! Deweloper często w ogóle nie chce udostępniać nam treści umowy wcześniej, choć zawsze powinniśmy o to walczyć.

No dobrze, ale czy skoro druga strona nie zgodzi się wprowadzić do umowy zmian to nie powinniśmy dokładnie przestudiować treści takiej umowy? Absolutnie nie! Pamiętaj, że są to umowy specyficzne, pisane trudnym, branżowym językiem. Dlatego tym bardziej trudno będzie nam je czytać bez pomocy prawnika.

Prawnik zaś dokładnie wytłumaczy Ci treść poszczególnych zapisów umowy, wskaże na zapisy niekorzystne, ryzykowne z Twojego punktu widzenia, tak abyś mógł podjąć świadomą decyzję, czy taka treść umowy jest dla Ciebie akceptowalna, czy godzisz się na poniesienie określonych ryzyk, bo to co w zamian da Ci bank lub deweloper jest tego warte, czy też nie. Bo czasem okazuje się, że ryzyko przewyższa jednak potencjalne korzyści.

Wtedy, już po podpisaniu umowy niewiele powinno Cię zaskoczyć, powinieneś również wiedzieć jakie masz prawa, ale również jakie masz obowiązki. Pamiętaj także, że zawierając umowę jako przedsiębiorca nie chronią Cię przepisy konsumenckie! Nie tak łatwo zatem odstąpisz od umowy czy zasłonisz się klauzulami niedozwolonymi.

Przykłady? Bardzo proszę.

Mąż Pani Jagody, Pan Karol zaciągnął w Banku kredyt na zakup nieruchomości i stał się jej właścicielem. Po jakimś czasie Pani Jagodzie taki układ przestał odpowiadać i chciała, aby mąż podarował jej połowę nieruchomości. Mąż zgodził się na taki układ i przed notariuszem zawarli stosowny akt notarialny. Teraz nieruchomość należy wspólnie do Pani Jagody i do Pana Karola. Tymczasem, umowa kredytowa przewiduje, że jakiekolwiek zmiany własnościowe w mieszkaniu objętym hipoteką wymagają.. zgody Banku.

Oczywiście, dopóki kredyt będzie płacony nic się z pewnością nie wydarzy, jednak bezsprzecznie Pan Karol złamał warunki umowy kredytowej i w razie „W” bank może ten fakt wykorzystać na swoją korzyść, w umowie są bowiem zapisane określone konsekwencja takiego działania.

*

Bo to tyle kosztuje..

Kiedy pytam dlaczego wcześniej nie zgłosiłeś się z tą umową do prawnika albo dlaczego nie zleciłeś przygotowania wzorów umów prawnikowi najczęściej słyszę, że to za dużo kosztuje.

I powiem Ci tak zupełnie szczerze, niezwykle mnie ta odpowiedź irytuje. Bardzo, naprawdę.

Sprawdzenie umowy przez prawnika kosztuje kilkaset złotych, to prawda. Oczywiście, zależy to od umowy, jej obszerności i stopnia skomplikowania, ale jeżeli mówimy przykładowo o parze młodej i umowie o organizację wesela myślę, że zazwyczaj para młoda zamknie się w takiej kwocie. Zazwyczaj niewiele więcej będzie Cię kosztować sprawdzenie umowy najmu nieruchomości, w której chcesz prowadzić działalność.

Jednocześnie, para młoda płaci za organizację wesela kwotę od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych, wynajmowany lokal ma zaś być podstawą prowadzenia przez Ciebie działalności. Serio, nie warto zawierając taką umowę jednorazowo dopłacić do tego kilkaset złotych i widzieć, co może nas czekać po jej podpisaniu? No nie wierzę w to po prostu, że tu chodzi o koszta. Nie przekonuje mnie to tłumaczenie.

Z drugiej strony, wzór umowy na organizację przyjęć. Wiadomo, jego przygotowanie jest droższe niż samo sprawdzenie umowy. I tak, może to być nawet tysiąc złotych albo i więcej. Ale przecież dla Ciebie taki wzór to podstawa prowadzenia działalności. To korzystając z tego wzoru, zarabiasz na jednym weselu kilkanaście razy więcej. Przeliczać na tygodnie, miesiące i lata chyba nie trzeba 😉

Również w tym wypadku służę przykładami..

Odezwała się do mnie kiedyś Czytelniczka bloga, która organizowała właśnie wesela. Nie była pewna czy dobrze rozlicza na kasie fiskalnej te wszystkie zadatki i zaliczki. Z samego maila wynikało, że robi to źle. Zaproponowałam jej więc udzielenie odpłatnej porady prawnej w symbolicznej kwocie. I wiecie co.. nie zdecydowała się. Mimo, iż konsekwencje prawne wykrycia tego błędu przez kontrolę skarbową byłyby czy też będą nieporównywalnie większe.

Gwoli wyjaśnienia, w jednym tylko zdaniu napiszę, że to nie są stawki z sufitu. Po prostu, dokładne przeczytanie i przeanalizowanie umowy zajmuje określoną ilość czasu. A sporządzenie wzoru umowy, który będzie dostosowany do Twojego modelu organizacji przyjęć  zajmuje wielokrotność tego czasu. A jak ktoś proponuje Ci sprawdzenie umowy za 50 złotych albo napisanie wzoru za 200 złotych powinieneś raczej.. podziękować. Ktoś prawdopodobnie oferuje Ci nie ten nakład pracy i nie ten poziom wiedzy, o który Ci chodzi.

Dlatego myślę, że to nie jednak kwestia kosztów, ale pewnej naszej beztroski i nieświadomości prawnej, nad którą między innymi tym wpisem staram się pracować 🙂

Bo kiedy zdarza się tak jak w sytuacji Pani Małgosi i Pana Sylwka, o których pisałam w tym wpisie, kiedy mimo tego, że powodem odwołania wesela był wypadek jednego z nich, sala weselna żąda uiszczenia 80% wynagrodzenia, pozostało nam już tylko wynegocjowanie korzystnych warunków ugody lub prowadzenie długotrwałego i kosztownego procesu sądowego. Na szczęście w tym wypadku udało się nam to pierwsze 🙂

Nie wiem czy Was przekonałam, że..

.. prawnik to nie jest ostatnia deska ratunku? Sprawdzenia umowy przez prawnika nie powinieneś zostawiać dopiero na czas, gdy przy wykonaniu umowy pojawią się jakieś problemy? Jak mamy już koncept naszej restauracji, to właściwie od początku potrzebna jest nam również pomoc prawnika?

W każdym razie bardzo się starałam 🙂

Często piszę tu na blogu o umowach. Po części pewnie dlatego, że bardzo często zajmuję się wszelkiego rodzaju umowami. Ale pewnie też dlatego, że umowy to istotna część działalności w branży gastronomicznej. Współpracuję zarówno z restauratorami, jak i parami młodymi i widzę jak często umowa nie odzwierciedla zarówno tego, co chce sobie zagwarantować właściciel sali weselnej, jak i tego czego od umowy oczekują pary młode. I chyba właśnie dlatego tak często piszę Wam o umowach. Bo widzę jak wiele jeszcze jest w tym temacie do zrobienia. I do wytłumaczenia.

I dlatego, że sprawdzenie umowy przez prawnika nie powinno być ostatnią deska ratunku.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: 507 025 782e-mail: kontakt@adwokatkosecka.pl

Licencja na ciasta – o własnych wypiekach i zatruciach pokarmowych na weselu.

Marta Kosecka17 czerwca 20194 komentarze

Chwilę mnie tu nie było bo najpierw byłam przez prawie tydzień na Śląsku w służbowych odwiedzinach u kilku moich stałych Klientów, a w następnym tygodniu wspólnie w mężem przemierzaliśmy wzdłuż i wszerz piękną grecką wyspę słońca, Rodos. Gdyby ktoś był ciekawy opisu naszych przygód i wojaży, a także pięknych greckich widoków, zapraszam go na mój profil na Instagramie 🙂

Tymczasem zanim jeszcze zdążyłam wyruszyć z Polski, napisał do mnie jeden z restauratorów działających w branży weselnej, mający wątpliwości co do treści oświadczenia o przyjęciu na siebie przez parę młodą odpowiedzialności za ewentualne zatrucia wywołane przez ciasta, które samodzielnie dostarczają. Pan Artur zastanawiał się jakiej treści oświadczenie mogłoby go maksymalnie zabezpieczyć przed przykrymi konsekwencjami zatrucia pokarmowego.

Odpowiedź, którą uzyskał w ramach porady prawnej była dla niego zaskakująca:

Nieważne jakiej treści oświadczenie podpisze para młoda. Takie oświadczenie i tak nie będzie miało mocy wiążącej. Nie można wyłączyć odpowiedzialności za szkody na osobie. Takie umowne wyłączenie z mocy prawa jest nieważne.

Dokładnie tak właśnie bowiem jest, a wszelkie oświadczenia w tym zakresie mogą pełnić funkcję jedynie odstraszającą, to znaczy mają w taki sposób oddziaływać na drugą stronę, aby była przekonana, iż w wypadku gdy dojdzie do zatrucia nie może ona od nikogo, a zwłaszcza od sali weselnej, jako głównego organizatora, dochodzić żadnych roszczeń.

Jeżeli chcesz przeczytać więcej o zatruciach w restauracji, kliknij w ten link, kiedyś już w tu na blogu poruszaliśmy ten temat.

***

W ogóle powiem Ci, że zawsze zastanawiało mnie to oświadczenie..

Bo przecież, jeżeli para młoda sama dostarcza ciasta, a zatrucie zostanie spowodowane właśnie ciastem, to dlaczego para młoda ma sama brać za to odpowiedzialność, zamiast wystąpić z roszczeniem do cukierni/osoby, która ciasto upiekła?

Przecież odpowiedzialność za zatrucie w takim wypadku powinna spoczywa właśnie na tym, kto ciasto upiekł czy też sprzedał. a więc tak naprawdę takie oświadczenie powinna napisać ta osoba czy też cukiernia, a nie para młoda.. Podpisując takie oświadczenie para młoda tak właściwie powinna zatem oświadczyć, że ciasto zostaje dostarczone na odpowiedzialność cukierni czy też konkretnej osoby, która ciasto upiekła. Po prostu.

Poza tym pamiętajmy, że oprócz pary młodej, roszczenia w związku z zatruciem mogą mieć również goście weselni.. Fakt, iż są jedynie uczestnikami, a nie zamawiającymi nie przesądza bowiem o tym, iż w przypadku gdy staną się ofiarami zatrucia, nie będą mogli dochodzić przykładowo odszkodowania. Kierując się tym oświadczeniem, czy goście mają kierować swoje roszczenia do.. pary młodej (która przecież wzięła odpowiedzialność ze zatrucia)?

Jak sam widzisz, trudno nawet połapać się jaki charakter nadać takiemu oświadczeniu.

Zróbmy szybki test

Żeby Cię jeszcze bardziej przekonać, jak bardzo bez sensu jest to oświadczenie i jak bardzo Cię ono nie zabezpiecza, przeprowadzimy krótki test 🙂

Wyobraźmy sobie zatem ten zły scenariusz – na weselu w Twojej restauracji doszło do zatrucia pokarmowego:

  1. Czy od razu po zatruciu będzie jednak wiadomo, że pochodziło ono akurat od ciast? Nie.
  2. Czy tylko przez sam fakt, że para młoda sama dostarczyła ciasta na wesela i wzięła za to odpowiedzialność oczywistym jest, że nikt nie będzie dochodził skąd pochodziło zatrucie i automatycznie zostanie uznane, że zatrucie pochodziło od ciast? Nie.
  3. Czy jeżeli udowodnisz, że zatrucie pochodziło od ciasta, poniesiesz odpowiedzialność za zatrucie? Nie.

I otóż właśnie to. Jeżeli w przypadku zatrucia udowodnisz, że zatrucie faktycznie pochodziło od ciasta, których nie piekła Twoja restauracja, to i tak skutecznie zwolnisz się odpowiedzialności za takie zatrucie. Bez jakiegokolwiek oświadczenia.

Jak zatem powinieneś poprawnie zabezpieczyć swój interes w umowie na organizację przyjęć? Bo z pewnością jakoś jednak powinieneś się na okoliczność ewentualnego zatrucia zabezpieczyć?

Zadbaj w umowie o swoje interesy!

I teraz pewnie ponownie Cię zaskoczę. Poprawne rozwiązanie tej kwestii w umowie na organizację przyjęć jest tak naprawdę bardzo bliskie takiemu oświadczeniu..

Oczywiście, nie powinniśmy pobierać oświadczenia, od osoby która piekła ciasta. Ale powinniśmy mieć pewność skąd te ciasta czy też tort pochodzą, a więc powinniśmy wymagać.. dowodu zakupu! Bingo! Mając dowód zakupu, wiemy kto będzie odpowiedzialny za zatrucie spowodowane ciastem. I w razie gdy do takiej nieprzyjemnej sytuacji dojdzie i okaże się, że zatrucie spowodowane zostało ciastem, to ten podmiot będzie odpowiedzialny za zatrucie. Bez konieczności składania przez kogokolwiek jakichkolwiek oświadczeń, ta odpowiedzialność wynika z obowiązujących przepisów prawa. Ważne  tylko żeby ustalić kto jest podmiotem odpowiedzialnym za dostarczenie ciast, a w dalszej kolejności również za ewentualne zatrucie.

 

A wypieki domowe?

Zapytasz mnie pewnie również o wypieki domowe. Ciągle piszę bowiem o dowodzie zakupu, a wiadomo, że w przypadku produkcji domowej takiego dokumentu nie uzyskasz. Osobiście, odradzałabym Ci wyrażanie zgody na dostarczanie na przyjęcie ciast produkcji domowej. To jednak Ty jesteś głównym organizatorem przyjęcia i jako podmiot profesjonalny powinieneś zadbać o to, aby całość jedzenia pochodziła z bezpiecznego źródła, a za takie można uznać wyłącznie podmioty legalnie działające na rynku, zgłoszone do Sanepidu.

Zwróć przykładowo uwagę na to, że ciasto z cukierni powinno przyjechać specjalistycznym samochodem, przystosowanym do przewozu żywności. Na pewno zminimalizuje to ryzyko zatrucia. Czy masz pewność czym przyjedzie ciasto wypieku domowego? Zwłaszcza biorąc pod uwagę to, że większość wesel odbywa się jednak latem.

***

Konkluzja w tym wpisie nie będzie oryginalna – pamiętaj o dobrze skonstruowanej umowie!

To w umowie powinieneś określić, jakie  masz wymagania w przypadku samodzielnego dostarczania ciast przez parę młodą – obowiązek przedstawienia dowodu zakupu, obowiązek dostarczenia ciasta samochodem przystosowanym do transportu tego rodzaju żywności, a wreszcie także zawrzeć ustalenia dotyczące samego serwisu takiego ciasta czy czasu, w którym ciasto powinno zostać dostarczone, nierzadko bowiem sale weselne pobierają opłatę za serwowanie ciasta, które nie pochodzi od nich.

W razie co i czego, to właśnie ta umowa (a nie oświadczenie) będzie miała duże znaczenie przy ocenie tego, czy jako główny wykonawca właściwie zabezpieczyłeś swoje interesy i czy uda Ci się zwolnić od odpowiedzialności, przerzucając ją na podmiot, który dostarczył ciasto na wesele.

Jeżeli chcesz zajrzeć również w inne wpisy dotyczące umowy na organizację przyjęć, kliknij w poszczególne linki obok, w zależności czy chcesz przeczytać o komparycji umowy, podwyżce ceny menu weselnego czy zadatku i karach umownych.

Zapis umowny, o którym piszę to więc w zasadzie takie oświadczenie. Tyle że  jest to oświadczenie o pochodzeniu ciast, które zostaną dostarczone na przyjęcie weselne, a nie przejęciu odpowiedzialności za ewentualne zatrucia 😉

Moja rada dodatkowa..

..ważne jest, aby Twoi pracownicy faktycznie odebrali dostarczone ciasto, sprawdzili, w jakich warunkach dojechało, czy nie trzeba w tym zakresie zgłosić jakichś zastrzeżeń, w przypadku ewentualnego zatrucia takie kwestie mogą mieć duże znaczenie.

Mam nadzieję, że tym wpisem nie zniechęciłam Cię do tego, ab y para młoda mogła dostarczać na wesele ciasto z różnych cukierni, według własnego wyboru. Nie taki był mój cel 🙂 Chciałam Cię tylko przestrzec, że mając samo oświadczenie, Twoje interesy nie są zabezpieczone do końca dobrze. Abyś mógł uniknąć zdziwienia, kiedy takie oświadczenie miałoby zostać użyte w praktyce.

A wręcz przeciwnie, powiem Ci, że takie dostarczanie ciast z cukierni spoza Twojej restauracji może mieć pewne plusy. Odpowiedzialność może bowiem wówczas zostać przerzucona na 2 podmioty i w razie ewentualnego zatrucia wcale nie jest oczywiste, co było jego źródłem 😉

 

PS. Jeżeli zastanawiasz się skąd wziął się tytuł tego posta.. zainspirowała mnie jedna z forumowiczek, posługująca się takim właśnie wyrażeniem. Licencji na ciasta. Nie wiem co prawda czy chodziło jej o słynne oświadczenie czy o świadectwo pochodzenia ciast. Ale samo wyrażenie jest chyba dość chwytliwe, więc skwapliwie postanowiłam go wykorzystać 🙂

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: 507 025 782e-mail: kontakt@adwokatkosecka.pl

12 najczęstszych pytań o kasy fiskalne online w gastronomii

Marta Kosecka24 maja 20196 komentarzy

Jak już pewnie wiesz i jak już zresztą wspominałam na blogu, po długim oczekiwaniu i wielu zapowiedziach, ustawodawcy udało się wreszcie uchwalić nowelizację ustawy o podatku VAT, na mocy której wprowadzono zapisy dotyczące kas fiskalnych online.

Obowiązek wymiany kas fiskalnych, choć póki co przesunięty w czasie, stał się więc faktem i w związku z tym dostaję od Was mnóstwo pytań o zasady obowiązywania tych nowych przepisów. Dlatego postanowiłam dziś odpowiedzieć na najczęściej zadawane przez Was pytania. A dokładnie, na 12 najczęściej zadawanych pytań.

W takim razie zaczynamy i mam nadzieję, że po lekturze tego wpisu na temat kas fiskalnych będziesz już wiedział wszystko 🙂 Choć na blogu ten temat nie pojawia się pierwszy raz, o planowanych zmianach pisałam już w grudniu, dokładnie w tym wpisie.

1. Od kiedy muszę stosować nowe kasy fiskalne online?

Branża gastronomiczna, a dokładniej:

usługi związane z wyżywieniem, prowadzone w stacjonarnej placówce gastronomicznej, w tym także sezonowo

są w drugiej grupie, która została objęta obowiązkiem wymiany kas fiskalnych na kasy fiskalne online, musisz zatem wymienić swoje kasy fiskalne najpóźniej do dnia 1 lipca 2020 roku.

2. Kiedy wszystkie branże bez wyjątku będą miały obowiązek używania wyłącznie kas fiskalnych online?

Nie ma takiego jednego terminu. Kasy starego typu będą mogły być używane tak długo, dopóki wszystkie egzemplarze w sposób naturalny nie przestaną być używane wskutek ich wyeksploatowania. Ale po dniu 31 sierpnia 2019 roku nie kupisz już kasy fiskalnej z papierowym zapisem kopii, a po dniu 31 grudnia 2022 roku nie uda Ci się już również kupić kasy z elektronicznym zapisem kopii.

Jak więc widzisz, oprócz branż, które objęte zostały obowiązkiem wymiany kas fiskalnych na kasy fiskalne online, w innych branżach wymiana ta będzie następowała sukcesywnie, w miarę wymiany starego sprzętu na nowy.

3. Czy jest szansa, że obowiązek wymiany kas jeszcze przesunie się w czasie?

Jest, jak najbardziej. Uchwalone dopiero co przepisy zawierają aż 2 furtki do przedłużenia terminu obowiązkowej wymiany kasy fiskalnej.

Ale po kolei.

Aby system kas fiskalnych online w ogóle mógł funkcjonować, Szef Krajowej Administracji Skarbowej wprowadzi – będzie prowadził tzw. Centralne Repozytorium Kas. Będzie to system teleinformatyczny, który będzie łączył się z naszymi kasami fiskalnymi online (czy też nasze kasy będą łączyły się z nim) i to właśnie w tym systemie będą gromadzone wszelkie dane odebrane z kas, będzie się odbywała analiza gromadzonych danych i ich kontrola, system ten będzie również przesyłał naszym kasom fiskalnym online polecenia dotyczące ich pracy, a co najważniejsze, system ten będzie pracował praktycznie w czasie rzeczywistym. No właśnie.. będzie. Bo jak się słusznie spodziewasz systemu tego póki co nie ma, a wprowadzanie wszelkich tego typu rozwiązań okazuje się zazwyczaj bardziej skomplikowane i czasochłonne niż wydawało się to na początku. Być może ta sytuacja pokaże nam, że może być inaczej, niemniej jednak ustawodawca przygotował się zawczasu na takie perturbacje i zapisał w nowych przepisach, że z uwagi na niewystarczające możliwości techniczno-organizacyjne przesyłania danych pomiędzy kasami fiskalnymi online a nowo powstającym systemem, terminy obowiązkowe dla wymiany kas mogą ulec przedłużeniu.

Drugą możliwością jest zaś przedłużenie terminu do obowiązkowej wymiany kas fiskalnych dla poszczególnych branż rozporządzeniem samego Ministra Finansów, jak to napisano w nowelizacji:

przy uwzględnieniu specyfiki danej działalności oraz możliwości prowadzenia kontroli celno-skarbowej.

Jak te przepisy będą stosowane w rzeczywistości i czy w ogóle rządzący będą chcieli bądź musieli zastosować przedłużenia terminu obowiązkowej wymiany czas pokaże. Dlatego też trzeba po prostu pilnie śledzić zmiany przepisów w tym zakresie albo bloga, na którym na pewno o wszystkich ewentualnych zmianach niezwłocznie Was poinformuję 😉

4. Jaki cel ma wprowadzenie kas fiskalnych online?

No cóż.. nie zaskoczę Cię zapewne, ale celem wprowadzenia nowych przepisów jest podobno walka z szarą strefą, którą to walkę  urzędy skarbowe toczą od pewnego czasu ze szczególnym zacięciem 😉

Z tego też powodu „wyróżniona” została branża gastronomiczna, która od dłuższego już czasu znajduje się na celowniku służb skarbowych jako branża szczególnie narażona na działanie w szarej strefie. O szarej strefie i gastronomii też już co nieco na blogu pisałam, do wpisu możesz wrócić klikając w ten link.

W mojej skromnej ocenie, ale myślę, że się ze mną zgodzicie, największą bolączką branży gastronomicznej jeżeli chodzi o szarą strefę jest wydawanie paragonów kelnerskich zamiast fiskalnych (o czym możesz przeczytać tu) nie bardzo jednak wiem w jaki sposób kasy fiskalne online mają wyeliminować tę praktykę, bardziej widzę za to w tym działaniu obowiązek poniesienia dodatkowych kosztów przez wielu podatników, zwłaszcza z branż, które jak branżą gastronomiczna objęte są obowiązkową wymianą kas fiskalnych. Ale nie wykluczam, że się mylę i być może jakiś wpływ na zmniejszenie szarej strefy faktycznie te przepisy będą miały. Pożyjemy, zobaczymy, w każdym razie moje nastawienie jak widać co do celu wprowadzania tych przepisów jest nieco sceptyczne 🙂

5. Czy obowiązek wymiany kas fiskalnych na kasy online dotyczy całej branży gastronomicznej bez wyjątku?

Nie, znajdziemy tu jeden wyjątek!

Tak jak pisałam już wyżej, obowiązek wymiany kas fiskalnych na kasy fiskalne online dotyczy restauratorów prowadzących stacjonarne placówki gastronomiczne, nawet jeżeli są to tylko placówki sezonowe. Jest to szczególnie ważne, bo początek lipca, kiedy obowiązek wymiany kas w branży gastronomicznej stanie się faktem przypada na okres, w którym działa wiele placówek sezonowych, zlokalizowanych zwłaszcza w miejscowościach turystycznych. Dlatego też pamiętaj, że obowiązek wymiany kas dotyczy zarówno restauracji działającej na starówce przez cały rok, jak i smażalni ryb w Kołobrzegu, działającej jedynie od 15 czerwca do 15 września 2020 roku.

Ale tak.. miało być o wyjątku..

Choć pewnie kiedy napisałam wyżej o stacjonarnych placówkach gastronomicznych, od razu przyszło Ci na myśl, że są przecież placówki gastronomiczne.. niestacjonarne i że taką popularną formą takich placówek są chociażby.. food trucki, które są niczym innym niż ruchomymi punktami sprzedaży.

Nie wiadomo w sumie czy ustawodawca wyłączył food trucki spod obowiązku wymiany kas celowo czy też nie, być może jest to przeoczenie, które zostanie wkrótce naprawione odpowiednią nowelizacją, póki co jednak z literalnej wykładni przepisów wynika, ze prowadząc food trucka nie masz obowiązku wymiany kasy fiskalnej na kasę fiskalną online począwszy od 1 lipca 2020 roku.

6. Czy można skorzystać z ulgi na zakup kasy fiskalnej online?

Tak, ale powiem Ci więcej, nie dość że z ulgi na zakup kasy fiskalnej będziesz mógł skorzystać kupując po raz pierwszy kasę fiskalną online, kiedy będzie ona dla Ciebie pierwszą kasą fiskalną w prowadzonej działalności gastronomicznej, ale jeżeli znajdujesz się w grupach, na które nałożony został obowiązek wymiany kasy fiskalnej na kasę fiskalną online ustawodawca dopuszcza abyś ponownie skorzystał z takiej ulgi, niezależnie od tego, że kiedyś  już z niej skorzystałeś.

Oczywiście nie zapominajmy, że choć teoretycznie ulga na zakup kasy może wynieść aż 90% ceny jej zakupu, maksymalna kwota ulgi wynosi 700 złotych.. Tak więc znaczna część kosztu zakupu odpowiedniego urządzenia fiskalnego i tak zostaje po Twojej stronie 🙂

A więcej o uldze na zakup kasy fiskalnej online przeczytasz w tym wpisie -> link.

7. Czy ulgę na zakup kasy fiskalnej online można stracić?

Tak. Udzieloną Ci ulgę na zakup kasy fiskalnej możesz stracić jeżeli zakończysz prowadzenie działalności w okresie 3 lat od dnia rozpoczęcia ewidencji sprzedaży, ale także w przypadku w którym zaniedbasz przeprowadzenia obowiązkowego przeglądu technicznego. Jeżeli zaś już piszę Ci o przeglądzie technicznym nie mogę nie wspomnieć, iż w przypadku gdy o nim zapomnisz oprócz utraty ulgi grozi Ci także nałożenie kary pieniężnej w wysokości do 300 złotych.

8. Czy rezerwowa kasa fiskalna również musi być kasą fiskalną online?

Niestety tak. Jeżeli masz obowiązek posiadania kasy fiskalnej online, również rezerwowa kasa rejestrująca musi być kasą fiskalną online. Jeżeli planowałeś, że kupisz wyłącznie jedną kasę fiskalną online, a dotychczasowa kasa fiskalna posłuży ci za rezerwową kasę fiskalną musisz niestety zrewidować swoje plany. Z momentem objęcia Cię obowiązkiem posiadania kasy fiskalnej online musisz bowiem posługiwać się wyłącznie takim kasami fiskalnymi, nieważne czy będą to kasy rezerwowe czy też nie.

9. Czy kasa fiskalna online musi być moją własnością?

Nie. To jest akurat zmiana, która została wprowadzona niejako przy okazji zmiany przepisów i to wydaje się, że zmiana potrzebna i wychodząca naprzeciw oczekiwaniom nie tylko restauratorów, ale również wielu innych przedsiębiorców, zwłaszcza działających sezonowo. Otóż od teraz kasa fiskalna nie musi już być Twoją własnością. Możesz wziąć ją używanie na podstawie pisemnej umowy najmu, dzierżawy, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej z podmiotem, który udostępnia właśnie taką usługę oddania kasy fiskalnej online w czasowe używanie.

10. Czy kasa fiskalna online będzie współpracowała z terminalem płatniczym?

Tak, założenie jest takie, że kasy fiskalne online będą mieć możliwość bezpośredniej współpracy  z terminalem płatniczym, co ma pozwolić na uniknięcie pomyłek w kwotach rejestrowanych na obu urządzeniach.

11. Czy będzie możliwość wystawiania tzw. e-paragonów?

Tak, aż chciałoby się powiedzieć wreszcie. Przypomnę bowiem, że obecnie paragon musi być wydany do rąk konsumenta, ewentualnie jeżeli jest to niemożliwe, przykładowo kiedy spisujesz z Klientami protokół po zakończeniu imprezy okolicznościowej, masz to następnie wszystko policzyć, dać Klientom znać, a oni mają wpłacić odpowiednią sumę na Twój rachunek bankowy, powinieneś taki paragon fiskalny.. wysłać Klientowi pocztą. Najlepiej poleconym oczywiście 😉

Przesłanie paragonu fiskalnego mailem, niestety uważa się, choć moim zdaniem niesłusznie, za nieprawidłową praktykę. Dlatego mam nadzieję, zakładam, że możliwość generowania e-paragonów pozwoli wreszcie na znormalizowanie tej praktyki, choć wiem też, że branży gastronomicznej problem ten dotyczy w stopniu marginalnym, ale z drugiej strony podany powyżej przykład organizacji  imprez zamkniętych i dostarczania takiego paragonu jest z Waszej strony dość częstym pytaniem praktycznym o prawidłowość postępowania z takim paragonem.

Podsumowując, tak kasy fiskalne online generowały będą, oprócz normalnych drukowanych paragonów fiskalnych, również e-paragony.

12. Co tak naprawdę dla mnie jako restauratora zmieniają te nowe przepisy?

Tak naprawdę, to niewiele. Oczywiście oprócz obowiązku wymiany kasy fiskalnej oraz rezerwowej kasy fiskalnej. Twoja codzienna ewidencja sprzedaży będzie bowiem przebiegała w taki sam sposób jak dotychczas, a zatem: jako restaurator masz obowiązek  zewidencjonowania dokonywanej sprzedaży na kasie fiskalnej i wydania Klientowi drukowanego paragonu fiskalnego.

Inne zalety wprowadzenia kas fiskalnych online, jak automatyczne pobieranie aktualizacji czy też automatyczne przesyłanie danych do urzędów skarbowych i innych instytucji są raczej wyjściem na przeciw aktualnej technice aniżeli przełomem w używaniu kas fiskalnych. Co zaś do innych celów wprowadzenia tych – chyba jednak nie rewolucyjnych – zmian, tak jak pisałam wyżej.. musimy uzbroić się w cierpliwość i chwilę poczekać.

Mam jednak nadzieję, że po przeczytaniu tego wpisu zniknęła większość Twoich wątpliwości dotycząca kas fiskalnych onlinie. To teraz czekamy co się będzie działo dalej. Zwłaszcza w temacie systemu teleinformatycznego 😉

 

PS. Jeżeli chcesz przeczytać więcej o ogólnych zasadach używania kas fiskalnych w gastronomii, co więcej – poczytać na temat najczęstszych mitów pojawiających się w tym temacie, zachęcam Ci do przeczytania wpisu, który udało mi się umieścić na blogu jeszcze w ubiegłym roku (znajdziesz go klikając w ten link).

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: 507 025 782e-mail: kontakt@adwokatkosecka.pl

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →