Pozostając w temacie umów, w kolejnym wpisie postanowiłam poruszyć temat umowy najmu lokalu gastronomicznego. Na pierwszy ogień wybrałam.. czas trwania umowy najmu lokalu. Jak się zaraz przekonasz, tylko na tym tle może dojść pomiędzy stronami umowy do wielu nieporozumień. Co gorsze jednak, fakt podpisania niekorzystnej dla siebie umowy może ujawnić się dopiero po długim okresie czasu. I być dla Ciebie bardzo niemiłą niespodzianką.
Historia z Panem Markiem w tle..
Zacznijmy jednak od historii , która spotkała Pana Marka. Pan Marek podpisał umowę najmu lokalu gastronomicznego na 8 lat. Na początku lokal świetnie się rozwijał, jednak po kilku latach klientów zaczęło wyraźnie ubywać. Po kolejnych kilku miesiącach Pan Marek stracił płynność finansową i zmuszony był powoli zamykać interes. Wtedy wziął do ręki umowę, z zamiarem szybkiego jej wypowiedzenia. W paragrafie dotyczącym wypowiedzenia umowy znalazł jednak jedynie zapis, iż właściciel może wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym, jeżeli Pan Marek będzie zalegał z płatnością czynszu za dwa kolejne okresy rozliczeniowe. Brak jednak było jakichkolwiek zapisów pozwalających na szybsze wypowiedzenie umowy przez Pana Marka.
Pomyślał wtedy Pan Marek, że przecież skoro musi zamknąć działalność, to pewnie w takim wypadku chronią go przepisy kodeksu cywilnego i na ich podstawie swobodnie może wypowiedzieć umowę. Po przejrzeniu kilku stron w Internecie, Pan Marek zorientował się jednak, że może to nie być takie proste. Wówczas skontaktował się ze mną.
Niestety i moja odpowiedź w takiej sytuacji nie bardzo mogła go zadowolić. Bez dobrej woli właściciela lokalu taka umowa jest bowiem nierozwiązywalna i obowiązuje do końca okresu, na jaki została zawarta.
To prawda, właściciel lokalu ma prawo wypowiedzieć umowę, w sytuacji w której przestajesz płacić, ale nie ma takiego obowiązku. Jeżeli zatem przestaniesz płacić, licząc na to, że właściciel sam wypowie umowę, możesz się przeliczyć 😉 A dodatkowo poniesiesz koszty sądowe, komornicze, odsetki.. dużo tego, jest to zatem posunięcie ryzykowne.
Jak zabezpieczyć się na taką ewentualność?
Jeżeli zamierasz zawrzeć terminową umowę najmu lokalu gastronomicznego, w umowie powinieneś dokładnie określić, w jakich wypadkach umowa ulega rozwiązaniu. Nie możesz także pozwolić, aby możliwość rozwiązania została zastrzeżona wyłącznie na rzecz wynajmującego.
Pamiętaj jednak o tym, że te przypadki, w których umowa może zostać rozwiązana powinny zostać określone dość precyzyjnie. Jeżeli poprzestaniecie na stwierdzeniu:
Każda ze stron może z ważnych przyczyn wypowiedzieć umowę z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia
daje to drugiej stronie pole do zanegowania, że podany przez Ciebie w wypowiedzeniu powód wcale nie stanowi ważnego powodu, dla którego umowa powinna ulec rozwiązaniu. W takim wypadku właściciel nadal będzie wystawiał Ci faktury VAT i obciążał Cię płatnościami za kolejne okresy rozliczeniowe. Jednocześnie pozostanie Wam jedynie droga sądowa do rozwiązania zaistniałego sporu.
Jak się domyślasz, trochę to potrwa, trochę będzie kosztowało.. dlatego ustalając czas trwania umowy najmu lokalu na czas oznaczony warto jeszcze przed podpisaniem umowy, należycie zabezpieczyć swoje interesy, a tym celu:
- przemyśleć i spróbować przewidzieć wszystkie możliwe scenariusze, w których powinieneś mieć zagwarantowane prawo do szybszego rozwiązania umowy,
- dokładnie opisać w umowie, w jakiej sytuacji można rozwiązać umowę szybciej i na jakich warunkach. Możliwe są tutaj różne sytuacje, np. wcześniejsze negocjacje chociażby w celu obniżenia czynszu, rozwiązanie ze skutkiem natychmiastowym, rozwiązanie za wypowiedzeniem, rozwiązanie po wcześniejszym wezwaniu właściciela do określonego działania bądź zaniechania określonych działań.
Potrzeba skrócenia czasu trwania umowy najmu lokalu na czas oznaczony może pojawić się bowiem nie tylko w wypadku kłopotów finansowych. Przeciwnie, być może to właśnie rozwój Twojej działalności spowoduje, że po roku albo dwóch będziesz chciał zmienić jej lokalizację, na większą bądź położoną w innym miejscu, jednak czas trwania umowy najmu lokalu skutecznie Ci to uniemożliwi.
Może być również tak, że podpiszesz umowę na 5 lat, a raptem okaże się, że wspólnota mieszkaniowa albo spółdzielnia nie zgadzają się na sprzedaż alkoholu w Twojej restauracji. Jeżeli nie masz wówczas odpowiedniego zastrzeżenia w umowie, nic z tym nie zrobisz, umowa będzie trwała dotąd, dopóki nie upłynie czas, na jaki została zawarta.
Umowa na czas oznaczony ma również swoje plusy.
Przez 5, 8, a nawet 10 lat, płacąc czynsz oraz nie dewastując lokalu (to zazwyczaj dwa główne powody tego, aby właściciel mógł wcześniej rozwiązać umowę), mamy zagwarantowany lokal na prowadzenie swojej działalności restauracyjnej. Jeżeli do tego dodamy korzystnie dla nas ukształtowane zasady podwyższania czynszu najmu, to najlepszy scenariusz do prowadzenia działalności jaki możemy sobie wyobrazić 🙂
A może umowa na czas nieokreślony?
Jak zapewne wiesz, czas trwania umowy najmu lokalu może być oznaczony (umowa terminowa) lub nieoznaczony (umowa na czas nieokreślony).
Określenie czasu trwania umowy najmu lokalu na czas nieokreślony ma niewątpliwie tę zaletę, iż w zasadzie w każdym czasie możemy umowę wypowiedzieć. Musimy zachować jedynie odpowiedni, przewidziany w umowie, okres wypowiedzenia.
Jest to na pewno ważne w kontekście wypowiedzenia umowy przez Ciebie. Jeżeli w umowie zostanie zastrzeżone, że masz 3-miesięczny okres wypowiedzenia, to po tym czasie jesteś praktycznie wolnym człowiekiem 😉 Jeżeli więc Twoja sytuacja finansowa jest zła albo chcesz przenieść lokal w inne miejsce, nie dostałeś zgody na sprzedaż alkoholu lub z innej przyczyny chcesz wypowiedzieć umowę, Twoja strata może polegać co najwyżej na tym, że będziesz musiał opłacić czynsz za kolejne 3 miesiące. W porównaniu z wizją obowiązywania umowy przez kolejne kilka lat, to z pewnością rozwiązanie korzystne dla Ciebie.
Ale i tu mam dla Ciebie pewną historię ku przestrodze.
Historia Pani Ewy..
Pani Ewa otworzyła swój lokal w kilkudziesięciotysięcznym mieście na zachodzie Polski. Biznes rozwijał się świetnie co nie uszło uwadze właściciela lokalu. Korzystając z możliwości złożenia wypowiedzenia w dowolnym momencie i z dowolnego powodu, tak właśnie zrobił. Pani Ewa musiała zatem szukać kolejnej lokalizacji dla swojej działalności. Było to dla niej sytuacją bardzo niekorzystną. Musiała ponieść koszty przeprowadzki, koszty zaadaptowania nowego lokalu. Musiała również na nowo wyrobić sobie pozycję w nowym miejscu, a po części tak naprawdę na nowo zdobyć klientów. Wyobraźcie sobie jej zdziwienie kiedy odkryła, że w poprzednim lokalu otwarto restaurację zbliżoną charakterem i kartą dań do jej własnej. Jej właścicielem został.. właściciel lokalu.
Niestety, przy tak skonstruowanej umowie, Pani Ewa w zasadzie w żaden sposób nie mogła temu zaradzić.
Termin wypowiedzenia
Dlatego też postuluje się, aby te okresy wypowiedzenia przy umowie najmu na czas nieokreślony były długie, a nawet bardzo długie. 6-miesięczne, 9-miesięczne, a nawet roczne. Tak abyś Ty jako najemca miał pewność, że Twoje interesy są należycie chronione. I że możesz spać spokojnie bo nikt z miesiąca na miesiąc nie wypowie Ci umowy najmu lokalu.
Z drugiej jednak strony, zgoda na tak długi okres wypowiedzenia może okazać się dla Ciebie sytuacją bardzo niekorzystną. Jeżeli bowiem chcesz wypowiedzieć umowę z uwagi na kłopoty finansowe, nie możesz czekać roku, aby wypowiedzieć taką umowę. A jeżeli w umowie zapisano tylko jeden okres wypowiedzenia, to nieważne z jakiego powodu chcesz wypowiedzieć umowę, ma on zastosowanie do absolutnie wszystkich sytuacji, które mogą się przydarzyć w trakcie trwania umowy.
W idealnej sytuacji, umowa na czas nieokreślony, podobnie jak umowa terminowa, powinna zawierać zatem zróżnicowane okresy wypowiedzenia. W zależności od powodu składania wypowiedzenia. Tylko taki sposób skonstruowania zapisów dotyczących wypowiedzenia umowy, może bowiem należycie zabezpieczyć Twoje interesy.
Która umowa jest zatem korzystniejsza?
Skoro dotarłeś aż do tego momentu, pewnie domyślasz się już, że niełatwo w sposób abstrakcyjny, w oderwaniu od treści konkretnej umowy i od sytuacji konkretnego restauratora wybrać jaki sposób określenia czasu trwania umowy najmu lokalu, jest korzystniejszy. Ma na to bowiem wpływ zbyt wiele czynników.
Osobiście i szczerze, jestem chyba zwolennikiem obu rozwiązań. W każdym z nich można dobrze zastrzec Twoje interesy, ale.. Zasady określające czas trwania umowy najmu lokalu i możliwości i warunków jej wypowiedzenia powinny być zawsze jasno określone w umowie. Moim zadaniem powinien to być MIX – MIX okresów wypowiedzenia oraz MIX powodów, dla których umowa może zostać wypowiedziana. I ten MIX powinien znaleźć się zarówno w umowie terminowej, jak i bezterminowej. Powody, dla których tak powinno być, szczegółowo opisałam wyżej 🙂
Ostatecznie, musisz także pamiętać, że nie zawsze treść umowy to koncert życzeń z naszej strony. Druga strona może się na pewne rozwiązania nie zgodzić. Dlatego musimy zawsze umieć wypośrodkować, na jakie ustępstwa możemy się zgodzić, a na jakie absolutnie nie. A najważniejsze oczywiście jest to, aby taką umowę przed podpisanie rozłożyć na czynniki pierwsze. Ocenić Twoje możliwości po jej podpisaniu, przemyśleć różne (głównie czarne scenariusze) i ocenić ryzyka. Czy korzyści z podpisania umowy przewyższają ewentualne ryzyka? I czy ta przewaga korzyści nad ryzykami jest dla Ciebie satysfakcjonująca i pozwoli Ci na spokojne prowadzenia działalności.
A co z Panem Markiem?
No właśnie. Pan Marek przestał płacić czynsz. Niestety właściciel uparcie umowy nie wypowiadał. Zrobił to dopiero po około pół roku od czasu zaprzestania płacenia czynszu przez Pana Marka. Oczywiście Pan Marek musiał zapłacić mu czynsz za ten okres. Prawdopodobnie, choć nie jestem tego pewna, właściciel czekał, aż trafi się odpowiedni nowy najemca i dopiero wówczas umowę wypowiedział.
*
Muszę Ci powiedzieć, że dopiero niedawna rozmowa z jedną z moich Klientek uświadomiła mi jedną rzecz. Prawie dotychczas nie pisałam na temat umowy najmu lokalu gastronomicznego.. To dziwne, gdyż opiniuję czy też sporządzam co najmniej kilka takich umów w miesiącu. Dlatego też postanowiłam to zmienić i braki nadrobić. Kończąc ten wpis chyba wiem już jednak, dlaczego tak długo się przed tym tematem broniłam. Cholernie trudno jest bowiem o tym pisać tak ogólnie.
Prawne reguły są bardzo proste.
Umowę na czas nieokreślony można wypowiedzieć zawsze, za odpowiednim okresem wypowiedzenia. Umowa na czas określony obowiązuje tak długo, na jak długo została zawarta, chyba że w umowie określono przypadki, w których taka umowa może zostać rozwiązana. Jeżeli umowa nie przewiduje możliwości jej wcześniejszego wypowiedzenia, wypowiedzieć jej po prostu nie można.
Chcąc jednak pisać z praktycznego punktu widzenia, jest to nieco problematyczne. Jest bowiem tyle przeróżnych sytuacji, przykładów, powodów wypowiedzenia, argumentów za jedną albo drugą opcją umowy, że naprawdę trudno w jednym, a nawet kilku wpisach opisać to zagadnienie.
W każdym razie spróbowałam 🙂 Mam nadzieję, że wpis okaże się dla Ciebie pomocny. Zwłaszcza jeżeli jesteś właśnie na etapie zawierania umowy najmu bądź jeżeli w przyszłości Cię to czeka. Obiecuję również, że w osobnych wpisach spróbuję opisać także najważniejsze zasady dotyczące czynszu, kaucji, oświadczeń, pozwoleń, itd.. Także po to żeby takie małe kompendium wiedzy o umowie najmu lokalu znalazło swoje miejsce na blogu.
A co do konkretnych umów.. mam nadzieję, że czytałeś już poprzedni wpis (z którym możesz się zapoznać klikając w link) i odpowiedziałeś już sobie na pytanie, czy sprawdzenie umowy przez prawnika to faktycznie ostatnia deska ratunku.. 😉
PS. Jak tak przejrzałam listę wpisów, widzę, że o oświadczeniach właściciela nieco już pisałam 😉 Do wpisu przeniesiesz się klikając w ten link.
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }