Marta Kosecka

adwokat

Prowadzę Kancelarię Adwokacką w Gdyni. Na co dzień doradzam przedsiębiorcom w zakresie szeroko pojętego prawa gospodarczego i handlowego, a także prawa pracy. Posiadam bogate doświadczenie w obsłudze podmiotów gospodarczych.
[Więcej >>>]

Współpraca Sklep

Koronawirus. Co z czynszem za najem lokalu?

Marta Kosecka29 marca 2020Komentarze (0)

Tak wiem, pakiet antykryzysowy. To znaczy, wróć, tarcza antykryzysowa. ZUSy, podatki, wynagrodzenia pracownicze. O wszystkim tym obiecałam napisać. I obietnicy zamierzam dotrzymać. Chciałabym jednak przekazać Wam rzetelne informacje. Nie pisać o zapowiedziach medialnych czy hasłowych sformułowaniach zamieszczanych na ministerialnych stronach internetowych. Chciałabym napisać Ci o rozwiązaniach przyjętych i obowiązujących. Dlatego czekam.

A tak swoją drogą to już wiemy, że raczej te rozwiązania, na które czekamy będą niewystarczające. Niestety. I po ich analizie, będziemy jednak musieli szukać innych rozwiązań, które można zastosować w tej kryzysowej sytuacji.

[EDIT] O wszystkich rozwiązaniach przygotowanych w ramach tzw. tarczy antykryzysowych napisałam dla Ciebie w ebooku, który możesz pobrać za darmo na blogu, klikając w ten link. Wystarczy, że zapiszesz się na bezpłatny newsletter, a cały gastronomiczny niezbędnik, zawierający ponad 70 stron porad prawnych na czas pandemii i nie tylko, będzie Twój 🙂

Ale na ten moment wiemy już także, że jeżeli chodzi o czynsz za najem lokalu, rządzący niestety nie wyciągnęli pomocnej dłoni. To znaczy wyciągnęli, szkoda tylko że wyłącznie do najemców powierzchni w dużych galeriach handlowych.

Branża gastronomiczna musi radzić sobie sama.

Co zatem robić kiedy restauracja zamknięta albo ledwo co zarabia na jedzeniu na dowóz, a czynsz za najem lokalu wynosi kilka bądź nawet kilkanaście tysięcy złotych?

Już na wstępie Ci powiem, że sytuacja wcale nie jest prosta. I nie ma jednego cudownego rozwiązania, którym moglibyśmy zmusić wynajmującego do odstąpienia od pobierania czynszu za najem.

Najpierw jednak definicja. Czym tak naprawdę ten najem jest?

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania na czas oznaczony bądź nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Czy definicja najmu obejmuje osiąganie zysku? Czy używanie rzeczy obejmuje osiąganie zysku? Niestety nie.

Najem to nie dzierżawa. Nie obejmuje pobierania pożytków z przedmiotu najmu. Dlatego Ty będziesz tłumaczył swojemu wynajmującemu, że nie możesz prowadzić swojej działalności albo prowadzisz ją jedynie w ograniczonym zakresie. A Twój wynajmujący będzie tłumaczył Ci, że OK on to rozumie, ale nadal używasz tego lokalu. Nadal trzymasz w nim swoje rzeczy, nadal masz klucze. Nadal możesz swobodnie nim dysponować. Co gorsze, to raczej on będzie miał w takim wypadku rację.

Co zatem zrobić? Czy naprawdę nie ma żadnego wyjścia?

Przeanalizujmy.

1. Wypowiedzenie umowy najmu

Część osób twierdzi, że trzeba po prostu wypowiedzieć umowę najmu.

Czy to dobry pomysł? Absolutnie nie!

Przecież zakładamy, że większość, o ile nie wszyscy, jak pandemia się skończy będą chcieli nadal prowadzić swoją działalność. Po co zostawać bez lokalu, organizować przeprowadzkę. A potem wynajmować nowy lokal i dostosowywać go do działalności Twojej restauracji. Nie mówiąc już o tym, że przecież nasi Klienci są przyzwyczajeni do miejsca, w którym znajduje się nasza restauracja, a jej przeniesienie to duże wyzwanie marketingowe. Przecież to kolejne niepotrzebne koszty. Koszty, których tak bardzo chcemy uniknąć.

Poza tym, w umowach masz przeważnie określony czas wypowiedzenia, często nawet półroczny. Zanim on upłynie, pewnie będzie już po strachu i działalność będzie mogła być kontynuowana. A czy przepisy prawa dają nam możliwość natychmiastowego wypowiedzenia umowy najmu? Raczej nie. Jak napiszę jeszcze powyżej, z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków, o rozwiązaniu umowy może orzec Sąd. Ale to wyłącznie decyzja Sądu. Najemca czy wynajmujący nie mogą samodzielnie zastosować takiego rozwiązania.

O wypowiadaniu umowy najmu już kiedyś pisałam, możesz przenieść się do tego wpisu klikając tu.

Wypowiedzenie mogłoby mieć tylko jedno uzasadnienie (oczywiście oprócz całkowitej likwidacji restauracji – ale ten scenariusz stanowczo odrzucamy!) Mianowicie, może się okazać, a nawet prawdopodobnie będzie tak, że po epidemii ceny lokali drastycznie spadną. Może wówczas udałoby się wynająć lokal za o wiele niższą cenę. Ale to tylko gdybanie. I jak sądzę rozwiązanie, na które nie zdecyduje się zbyt wielu przedsiębiorców.

2. Porozumienie z wynajmującym

Może powinnam napisać o tym na koniec, ale napiszę już tu. Dlatego, że to powinno być rozwiązanie najpopularniejsze i najczęściej stosowane przy uregulowaniu umów najmu. Skontaktuj się więc z wynajmującym, najpierw do niego zadzwoń, a potem wystosuj oficjalnego maila. Przedstaw jak wygląda sytuacja Twojej restauracji, powołaj się na Waszą dotychczasową bezproblemową współpracę. Jeżeli wynajmujący początkowo będzie niechętny obniżce czynszu, wspomnij o tym że obecnie raczej nie znajdzie innego najemcy, więc no.. lepszy rydz niż nic 😉

Oczywiście, musimy mieć na uwadze, że często nie będzie to obniżka 100%. Wynajmujący też człowiek i pieniądze do życia są mu potrzebne. Owszem, powinien nas zrozumieć i czynsz obniżyć, ale musimy zdawać sobie sprawę z tego, że pewnie część czynszu będzie chciał uzyskać. I może mieć w tym sporo racji. Zwłaszcza w kontekście tego o czym pisałam na początku. Nie możemy utożsamiać najmu z osiąganiem zysku. A skoro lokal zajmujemy, zasadne jest osiągnięcie porozumienia, czyli najczęściej ustalenia odpowiedniej obniżki czynszu. Zwłaszcza, jeżeli faktycznie działamy z dowozami lub daniami na wynos.

I oczywiście kwestia podstawowa – cokolwiek ustalicie, ustalcie to na piśmie!

Tak żeby to co ustalicie było pewne. Żeby wynajmujący nie próbował później twierdzić, że ustalenia były inne, albo co gorsza, że w ogóle ich nie było.

A co jeżeli nie pójdzie tak łatwo. I wynajmujący będzie obstawał przy tym, że bez względu na wszystko należy się mu cały czynsz? A wtedy to już trzeba użyć argumentów prawnych. A najlepiej już trochę tych prawnych argumentów użyć na samym początku. Na pewno nie zaszkodzi 😉

[UWAGA!] W moim sklepie online czeka na Ciebie wzór wniosku o obniżenie czynszu za najem lokalu z uwagi na COVI-19. Wzór wniosku zawiera szereg argumentów – prawnych  i nie tylko, które mają za zadanie przekonać wynajmującego, że sytuacja jest nadzwyczajna, a ich obowiązkiem jest obniżenie czynszu za najem lokalu. Pamiętaj również, że epidemia wcale jeszcze nie minęła. I pewnie przez długi czas jeszcze nie minie. Sama gastronomia zaś nadal nie pracuje jeszcze na pełnych obrotach. Dlatego nadal uzasadnione jest wnioskowanie o obniżenie czynszu za najem lokalu. I to zarówno wtedy, gdy nigdy jeszcze nie składałeś takiego wniosku, jak i w sytuacji, w której poprzednio obowiązujące porozumienie przestało już obowiązywać. Wiem bowiem, że często wynajmujący proponowali przykładowo 3-miesięczne obniżki czynsz.

Wzór wniosku możesz kupić, klikając w ten link.

3.  Argumenty prawne.

Teorii w jaki sposób można ugryźć temat od strony prawnej jest co najmniej kilka. Bardzo krótko postaram Ci się je tutaj opisać. I napisać dlaczego niektóre z nich, choć z nazwy wydają się być rozwiązaniami nadzwyczaj dopasowanymi do obecnej sytuacji nie koniecznie są takie z punktu widzenia prawa.

Musimy także pamiętać, że sytuacja jest szczególna. Dotychczasowe orzecznictwo niewiele może nam pomóc bo nigdy żaden polski Sąd w podobnej sytuacji nie orzekał. Więc jak wszystko się skończy, Sądy będą orzekały i rozstrzygały ewentualne spory. Bo na pewno wiele tych spraw znajdzie swój finał w Sądzie. Tego nie unikniemy.

Dlatego tak ważne jest to, aby już teraz odpowiednio przekonująco wyłożyć swoje racje wynajmującemu. Zapewne wielu z nich po takim „fachowym piśmie” zmieni swoje zdanie co do obniżenia czynszu za najem lokalu, mimo iż początkowo byli temu niechętni. A z drugiej strony jeżeli i tak ostatecznie odmówi, dobrze już teraz odpowiednio przygotować się na ewentualny proces.

Siła wyższa i zwolnienie z odpowiedzialności.

Ten termin od jakichś dwóch tygodni wszyscy powtarzamy jak mantrę. Sama pisałam już o sile wyższej chociażby we wpisie o organizacji imprez okolicznościowych w czasach pandemii (link).

Jak ma się ona jednak do umowy najmu lokalu?

Tak jak pisałam poprzednio, siła wyższa powoduje, że strona która nie wykonała swojego zobowiązania nie ponosi za to odpowiedzialności, o ile udowodni, że zachodzi związek przyczynowy między zdarzeniem wywołującym siłę wyższą a niewykonaniem umowy. Siła wyższa powoduje, że nie ponosisz negatywnych konsekwencji niewykonania umowy – to znaczy nie płacisz kar umownych, odszkodowań. Nie powoduje jednak, że znika świadczenie główne w postaci obowiązku zapłaty czynszu. Owszem, być może z opóźnieniem, bez odsetek, ale najem lokalu trwa, a obowiązek zapłaty pozostaje.

Oczywiście jeżeli w umowie masz klauzulę siły wyższej może ona inaczej uregulować skutki jej wystąpienia. Wtedy powyższe Cię nie dotyczy. Choć z doświadczenia wiem, że takie klauzule znajdują się w niewielu umowach.

Niemożliwość świadczenia, za którą nie odpowiada dłużnik/żadna ze stron.

Przepisy art. 475 i 495 kodeksu cywilnego przewidują odpowiednio, że jeżeli świadczenie stało się niemożliwe na skutek okoliczności za które dłużnik/żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, zobowiązanie wygasa/strona która miała to świadczenie spełnić, nie może żądać świadczenia wzajemnego.

Tu również wracamy do pierwotnego problemu. Najem lokalu trwa, a umowa najmu jest umową dwustronnie zobowiązującą. Tak więc jeżeli Ty twierdzisz, że nie musisz płacić, nie możesz żądać od wynajmującego, aby dalej wynajmował Ci lokal. Poza tym, w mojej ocenie, żadne ze świadczeń nie jest w tej sytuacji niemożliwe. Wynajmujący może bowiem nadal wynajmować Ci lokal (i to czyni). A Ty masz (przynajmniej obiektywnie) możliwość płatności czynszu. Niestety, ale ocena czy świadczenie jest niemożliwe do spełnienia, musi być bowiem oceną obiektywną, a nie subiektywną. Obiektywnie zaś, zapłata czynszu jest jak najbardziej możliwym do spełnienia świadczeniem.

Dlatego mimo szumnych nazw, zarówno siła wyższa, jak i niemożliwość świadczenia, niekoniecznie odnoszą się do umów najmu lokalu w trakcie pandemii. Ale mamy jeszcze jedno rozwiązanie. To najsłuszniejsze.

Rebus sic stantibus. Nadzwyczajna zmiana stosunków.

Dlatego, o ile w przypadku umów o organizację przyjęć mówimy o sile wyższej (pisałam o tym tu), w przypadku najmu lokalu powinniśmy mówić o nadzwyczajne zmianie stosunków. Jest to klauzula, która stanowi wyjątek od zasady, że umów należy dotrzymywać. Ma wyjątkowy i nadzwyczajny charakter. Ale i nasza obecna sytuacja jest wyjątkowa i nadzwyczajna. Należy więc spodziewać się, że to właśnie opierając się na tej klauzuli, Sądy będą rozstrzygały spory z najmem lokalu w tle. Jak więc brzmi ta klauzula?

Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby powiązane z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidziały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron.

To jest właśnie to antidotum, które powinniśmy stosować w sytuacji, w której nasz wynajmujący nie będzie chciał nawet słyszeć o obniżce czynszu. To właśnie w klauzuli rebus sic stantibus chodzi o zmianę stosunków, której strony nie mogły przewidzieć w chwili zawarcia umowy. Nikt z nas nie ma chyba jednak wątpliwości, że tego co dzieje się teraz, nie mógł przewidzieć nikt.

Ale musisz też zauważyć, że Sąd w takim wypadku oznaczy sposób wykonania zobowiązania i wysokość świadczenia. Czyli prawdopodobnie obniży czynsz za najem lokalu, a nie zwolni Cię całkowicie z jego ponoszenia. Musimy być tego świadomi, chociażby negocjując z wynajmującym.

Powołując się na tę klauzulę możemy obniżyć czynsz polubownie, a jeżeli to się nie uda, pozostanie nam droga sądowa. Dlatego dobrze pisemnie uświadomić wynajmujących, że są przepisy, które taką sytuację przewidują. Że mogą one zostać zastosowane, I co świadczy o tym, że zostaną one zastosowane przez Sąd. Na Twoją korzyść i zarazem niekorzyść wynajmujących. W wielu przypadkach sporów na tle umów o najem lokalu taka dobrze dobrana argumentacja może pomóc w uniknięciu sporu sądowego w ogóle.

Choć oczywiście całkowicie takich sporów pewnie nie unikniemy. I to nie tylko dlatego, że wynajmujący w ogóle nie będą skorzy do obniżania czynszów za najem lokalu. Bo przecież spory mogą powstawać też na tle tego, ile taka obniżka właściwie powinna wynosić.

4. Po prostu przestanę płacić czynsz za najem lokalu

Czy dobrym pomysłem jest po prostu przestać płacić? Nie.

Nie rób tego. A przynajmniej staraj się tego nie robić. Wiadomo, że nie zawsze będzie to możliwe.

Jeżeli bez próby walki o to, żeby czynsz obniżyć po prostu przestaniesz płacić, będzie to działało wyłącznie na Twoją niekorzyść. Samowolny brak płatności może oznaczać nie tylko wypowiedzenie umowy najmu. Jeżeli sprawa trafi do Sądu, dobrze jeżeli będziesz w stanie wykazać swoją aktywność w polubownym załatwieniu sprawy.

Ja wiem, że na forach gastronomicznych można przeczytać, że w zasadzie to wszystko możemy odpuścić bo i tak nikt nam nic nie zrobi. Takie dobre rady miał dla nas między innymi Pan Marcin:

A dajcie spokój ludzie! Nic nie płaćcie. Żaden Sąd nie każe Wam zapłacić za taki czynsz!

A poza tym! Nie będziesz mieć pieniędzy, to i tak nie zapłacisz. Nawet komornikowi.

Tak jak pisałam już wyżej. To nie do końca jest tak, że najem nie może być wykonywany bo on trwa. Ale ponieważ nie możesz normalnie prowadzić w tym najmowanym lokalu działalności, na pewno zasadna jest obniżka czynszu. Ale nie możemy zakładać, że Sądy nie będą zasądzać tych płatności w wyrokach! Nie wiem skąd takie założenie. Przecież to nie z winy wynajmującego zamknięto restauracje. Oni się ze swych umów wywiązują. Dlatego dbajmy o swoje interesy, ale bądźmy przy okazji sprawiedliwi i solidarni z innymi 🙂 Obniżka? Jak najbardziej. Liczenie na to, że Sąd powie: „Restauratorze! Masz rację, nic nie musisz płacić!” No nie.

A co do egzekucji. To również nie jest takie proste. Większość małych restauracji prowadzona jest jako jednoosobowe działalności gospodarcze, spółki cywilne. Przecież w takiej sytuacji odpowiadamy za zobowiązania całym swoim majątkiem. Taki dług może ciągnąć się za nami przez całe lata. Dlatego powinieneś zrobić wszystko, aby on nie narastał. I absolutnie wystrzegać się podejścia Pana Marcina. Bo może ono przynieść więcej szkody niż pożytku.

Podsumowując, jeżeli chodzi o najem lokalu, słowa klucze to:

  1. nadzwyczajna zmiana stosunków,
  2.  obniżenie czynszu,
  3. porozumienie, koniecznie na piśmie.

Powodzenia! A gdybyś potrzebował pomocy, pamiętaj, że jestem do dyspozycji 🙂

PS. Liczę na to, że w kolejnym wpisie będę wreszcie mogła się odnieść do sytuacji z pracownikami i należnościami publicznoprawnymi. To znaczy pewnie w kilku kolejnych wpisach, bo regulacje zawarte w nowej ustawie i to co zostało w niej pominięte, to na pewno będzie materiał na niejeden blogowy wpis.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: 507 025 782e-mail: kontakt@adwokatkosecka.pl

{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }

Dodaj komentarz

Wyrażając swoją opinię w powyższym formularzu wyrażasz zgodę na przetwarzanie przez Kancelaria Adwokacka Adwokat Marta Kosecka Twoich danych osobowych w celach ekspozycji treści komentarza zgodnie z zasadami ochrony danych osobowych wyrażonymi w Polityce Prywatności

Administratorem danych osobowych jest Kancelaria Adwokacka Adwokat Marta Kosecka z siedzibą w Gdyni.

Kontakt z Administratorem jest możliwy pod adresem kontakt@adwokatkosecka.pl.

Pozostałe informacje dotyczące ochrony Twoich danych osobowych w tym w szczególności prawo dostępu, aktualizacji tych danych, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia danych oraz wniesienia sprzeciwu na dalsze ich przetwarzanie znajdują się w tutejszej Polityce Prywatności. W sprawach spornych przysługuje Tobie prawo wniesienia skargi do Generalnego Inspektora Ochrony Danych Osobowych.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: