Marta Kosecka

adwokat

Prowadzę Kancelarię Adwokacką w Gdyni. Na co dzień doradzam przedsiębiorcom w zakresie szeroko pojętego prawa gospodarczego i handlowego, a także prawa pracy. Posiadam bogate doświadczenie w obsłudze podmiotów gospodarczych.
[Więcej >>>]

Współpraca

Prawidłowe zabezpieczenie umowy najmu

Marta Kosecka26 lipca 2019Komentarze (0)

Miało być o umowie najmu, więc będzie 🙂 Po omówieniu terminu obowiązywania takiej umowy, wydaje mi się, że kolejnym ważnym tematem do omówienia jest prawidłowe zabezpieczenie umowy najmu.

A do terminu obowiązywania umowy najmu, możesz wrócić klikając w ten link.

Wracając zaś do tematu dzisiejszego wpisu, zazwyczaj konstruuję albo opiniuję umowy ze strony najemców bądź dzierżawców. To naturalne, skoro gro moich Klientów stanowią restauratorzy, którzy są właśnie najemcami bądź dzierżawcami lokalu gastronomicznego.

Czasem jednak zdarza się i tak, że stoję po drugiej stronie barykady. I tak jak zazwyczaj staram się usunąć z umowy możliwie najwięcej obowiązków najemców i zagwarantować im jak najwięcej praw, tak w tej sytuacji większość z tych zapisów staram się raczej przywrócić 😉

Jak zdziwiła mnie Pani Sylwia?

I tak zrobiłam też ostatnio. Przygotowałam perfekcyjny wręcz dla wynajmującego projekt umowy, licząc się oczywiście z tym, że w trakcie negocjacji z drugą stroną przynajmniej część postanowień będzie musiała zostać renegocjowana, oczywiście w możliwe jak najmniejszym zakresie.

Jakież jednak było moje zdziwienie, kiedy pierwsze protesty, przyszły już ze strony wynajmującego! Pani Sylwia, dla której tę umowę przygotowywałam, napisała do mnie tak:

Pani Marto! Przerażają mnie te wszystkie kary i zabezpieczenia!

Wiem oczywiście, że nie była to krytyka pod moim adresem, ale gdzieś tam chyba ciągle w naszej świadomości prawidłowo napisana umowa, która pozwala prawidłowo zabezpieczyć taką umowę najmu, jest uważana za umowę bardzo ostrą w swych zapisach. Tymczasem nic bardziej mylnego. To nie chodzi o to, że taka umowa jest ostra. Ona opisuje tylko możliwie najwięcej sytuacji, które w trakcie jej obowiązywania mogą się przydarzyć i próbuje znaleźć na nie receptę już na etapie jej konstruowania. Możliwie najwięcej, oczywiście nie wszystkie, bo też życie jest zdecydowanie bogatsze niż nasza wyobraźnia.

Dlatego taka umowa zazwyczaj jest dość długa. I dość szczegółowa. Ale nie traktujmy tego jako jej wadę. Bo – wręcz przeciwnie – to jest zaleta. I to dla obu stron.

Posłużę się tutaj przykładem kar umownych. Jeżeli wynajmujący wyegzekwuje je na podstawie umowy, mimo iż nie będą one często pokrywały całości szkody, w wielu przypadkach nie będzie dochodził już ich uzupełnienia w Sądzie, zadowoli się tym, co udało mu się uzyskać na podstawie umowy. Obydwu stronom zaoszczędzi to czasu i pieniędzy, bo przecież postępowanie sądowe kosztuje. I jeżeli szkoda faktycznie była, opłaca się najemcy opłacić karę umowną i zaoszczędzić na kosztach sądowych. A jeżeli nie zgadzasz się z nałożeniem kary umownej, zawsze przecież sprawa może zostać rozstrzygnięta na drodze sądowej.

Po tym przydługim wstępie, przejdźmy jednak do konkretów. Prawdopodobnie tylko ja jestem specjalistką od pisania wstępu do wpisu obejmującego 400 znaków 😉

Prawidłowe zabezpieczenie umowy najmu

To podtytuł, ale w zasadzie mógłby być tytułem. Wypiszę w tym wpiie kilka podstawowych zabezpieczeń, które są stosowane w umowach najmu lokalu gastronomicznego. Pokrótce postaram Ci się je również opisać. Ale zastrzegam, że tylko pokrótce. A to dlatego, że o każdym z tych zabezpieczeń mógłby tak naprawdę powstać cały cykl wpisów. Z zabezpieczeniem jak to z każdą inną konstrukcją prawną, w praniu wychodzi tyle problemów praktycznych, że nie sposób omówić ich w kilku zdaniach. Ale to nic. Celem dzisiejszego wpisu jest bowiem tylko zwrócenie Twojej uwagi na to, jakie zabezpieczenia można stosować i jakie najczęściej się stosuje. Wybór najlepszego zabezpieczenia w przypadku Twojej umowy zawsze będzie indywidualną kwestią. I indywidualnie też powinien być oceniany. Osobno, dla każdej umowy.

Kaucja

Prawidłowe zabezpieczenie umowy najmu zazwyczaj kojarzy się nam z wpłaceniem przez najemcę kaucji. Poniekąd słusznie. Kaucja jest najczęściej spotykanym zabezpieczeniem. Spotyka się ją właściwie w każdej umowie. Kaucja zazwyczaj wynosi wielokrotność czynszu miesięcznego. Zwykle jest to dwukrotność lub trzykrotność, ale bywa że kaucja jest również wyższa.

Jeżeli nasz najemca cokolwiek zniszczy, poniesiemy jakieś straty, wówczas nasze roszczenia możemy potrącić właśnie z kaucji. Kaucja zazwyczaj oddawana jest nie w dniu zdawania zwrotnego lokalu, ale powinniśmy zastrzec, że kaucję zwrócimy w określonym terminie po podpisaniu protokołu. Pamiętaj bowiem, że nie wszystko widać na pierwszy rzut oka i często straty są widoczne dopiero po wyprowadzce najemcy. Z drugiej jednak strony pamiętaj, aby wynajmujący właściwie udokumentował za co dokonuje potrącenia. I taki obowiązek wynajmującego powinien zostać zapisany już w umowie. Pozwoli to na uniknięcie późniejszych sporów.

Pisząc o kaucji, nie zapominaj, że co do zasady służy ona nie zabezpieczeniu braku płatności, ale właśnie strat i zniszczeń. Dlatego nie stosuj kaucji jako antidotum na zaległości w płatnościach bo nagle może się okazać, że cała kaucja się już przejadła, a Ty nie masz z czego potrącić wysokości poniesionych strat.

Dobrowolne poddanie się egzekucji

Drugim genialnym sposobem zabezpieczenia, choć ciągle mało znanym i zdecydowanie zbyt mało stosowanym jest dobrowolne poddanie się egzekucji w myśl art. 777 k.p.c..

Jest to o tyle ważne, że w ten sposób zabezpieczysz zarówno płatności, jak i kwestię opuszczenia lokalu po zakończonym najmie. Unikasz również prowadzenia długotrwałego postępowania sądowego. Takiemu oświadczeniu trzeba tylko nadać klauzulę wykonalności i można bezpośrednio kierować go do komornika.

W skrócie wygląda to tak, że w umowie wymaga się, aby najemca dostarczył Ci akt notarialny, w którym podda się egzekucji co do określonej kwoty pieniężnej (to ważne, pamiętaj, że kwota zawsze musi być oznaczona), a jednocześnie podda się egzekucji co do opuszczenia lokalu po zakończeniu umowy. Takiej czynności najemca dokonuje jednostronnie przed notariuszem. Jeżeli wymagasz takiego aktu, skontroluj jego treść. Sprawdź przykładowo czy prawidłowo wpisano termin, do którego możesz skorzystać ze swoich uprawnień. Powinien to być termin o co najmniej kilka miesięcy dłuższy aniżeli czas trwania umowy. Musisz mieć bowiem czas na reakcję i na egzekwowanie 🙂

Oczywiście, gdyby kwestia ta była sporna pomiędzy stronami, najemca ma prawdo do obrony. Fakt, iż dobrowolnie poddał się egzekucji powoduje jednak, że to on będzie musiał udowodnić, że ma rację, a nie wynajmujący.

Gwarancje bankowe i ubezpieczeniowe

Kolejnym sposobem zabezpieczenia może być przedstawienie wynajmującemu gwarancji bankowej bądź ubezpieczeniowej. Polega to na tym, że bank lub ubezpieczyciel  najemcy deklaruje swoją gotowość do zapłacenia na żądanie wynajmującego określonej kwoty pieniężnej. Gwarancja powinna być nieodwołalna, płatna bezwarunkowo na pierwsze żądanie wynajmującego. Jej treść powinna oczywiście zostać ustalona przez strony. Ustalenia te powinny obejmować przede wszystkim kwotę gwarancji oraz termin jej obowiązywania. Oczywiście gwarancja powinna być wznawiana i obowiązywać przez cały czas trwania umowy, chyba że strony zmienią sposób zabezpieczenia.

Ubezpieczenie

O tym, jak ważne jest ubezpieczenie pisałam już nie raz. Możesz  o tym przeczytać m.in. w tym i tym wpisie. Ale ubezpieczenie jest ważne nie tylko w kontekście bieżącej działalności. Jest ono ważne również w kontekście zawarcia umowy najmu. Niezmiennie jest to również, przynajmniej moim zdaniem, rozwiązanie zbyt mało popularne jak na jego atrakcyjność.

Sładki, które najemca obowiązany będzie płacić są bowiem na tyle nieduże, że zyski jakie możemy osiągnąć z takiego rozwiązania biją je na głowę. Jako wynajmujący wymagaj więc opłacenia i przedstawienia polisy zawsze (w tym przede wszystkim OC najemcy), a jako najemca również zawsze się ubezpieczaj. Niezależnie nawet od tego, czy Twój wynajmujący tego wymaga czy też nie. Podobnie jeżeli jesteś wynajmującym.

W skrócie, po prostu się ubezpieczcie. Wpiszcie to w umowę, ale przede wszystkim się ubezpieczcie.

Weksel

Już zupełnie na koniec nie mogę nie napisać o wekslu.

Stary, poczciwy weksel. Mi najbardziej kojarzy się z polskimi filmami z lat 90. ubiegłego wieku. To w nich często weksel nadawał dramaturgii całemu filmowi, zwłaszcza jeżeli był to weksel in blanco.

Weksel to narządzie prawie idealne. Bezkosztowe (nikt nie mrozi kapitału), pozwalające na przeprowadzenie szybkiego postępowania sądowego. Ale.. prawo wekslowe i korzystanie z weksla jest naprawdę dość skomplikowane. Jeżeli wynajmujący popełni jakiś błąd, może się okazać, że nici z cudownego sposobu zabezpieczenia. Po drugie, niewielu najemców będzie się chciało na takie rozwiązanie zgodzić, i dobrze, zwłaszcza jeżeli miałby to być weksel in blanco. Weksel wywiera dużą presję na najemcy – to prawda. Alle czy ta presja jest konieczna? Czy prawidłowe zabezpieczenie umowy najmu wymaga faktycznie aż tak daleko idącego zabezpieczenia? Moim zdaniem, nie.

Czy zabezpieczenie to z mojej strony działanie przeciwko najemcy?

Absolutnie nie 🙂 Świadomy  i racjonalny najemca wie, że na jakieś zabezpieczenia zgodzić się musi. Prawidłowe zabezpieczenie umowy najmu od strony najemcy polega zatem na tym, aby zabezpieczenia nie były przesadzone, na zbyt duże kwoty, na zbyt długie terminy. Tego pilnujemy razem z najemcą. I tego pilnować trzeba. Nie możemy jednak oczekiwać, że wynajmujący w żaden sposób nie będzie próbował się zabezpieczyć.

Dlatego ja sama pisząc czy opiniując umowę dla najemcy nie wyrzucam z niej postanowień dotyczących zabezpieczeń. Pilnuję tylko, żeby były adekwatne do przedmiotu i wartości umowy.

Ale też pisząc umowę dla wynajmującego nie staram się pognębić drugiej strony, ale racjonalnie i korzystnie dla wynajmującego zabezpieczyć jego interesy 🙂

Czego nauczyła mnie korporacja..

Już na sam koniec tego wpisu chciałabym napisać jeszcze tylko jedną rzecz. Zanim otworzyłam swoją własną Kancelarię pracowałam w dużej trójmiejskiej Kancelarii, która zajmowała się obsługą prawną naprawdę dużych podmiotów gospodarczych. I choć taka korporacyjna praca nie była chyba jednak dla mnie (duch niezależności zdecydowanie jednak u mnie wygrywa 🙂 ), nauczyłam się tam kilku bardzo ważnych rzeczy. Jedną z nich było właśnie to, jak ważna jest prawidłowo zabezpieczona umowa. Najmu, ale i każda inna umowa.

Podpisując umowy między dużymi podmiotami nikt nie miał bowiem właściwie żadnych wątpliwości co do tego, że umowa powinna być maksymalnie precyzyjna. I powinna maksymalnie zabezpieczać strony. W tamtych umowach postanowienia, które ja sama teraz stosuję były pewnym standardem. Nie dziwił obowiązek przedstawienia polisy, nie dziwiły gwarancje bankowe czy akt notarialny z 777 k.p.c..

Jednak tak naprawdę nie ma znaczenia, czy podmioty gospodarcze są duże czy mniejsze. Również małe firmy powinny bowiem zabezpieczać swoje interesy. Przecież do małych podmiotów zastosowanie mają te same przepisy, co do podmiotów dużych. Co więcej, duży podmiot może jakoś skalkulować ryzyka i wtopa w wykonaniu jakiejś umowy, gdzieś tam zgubi się pomiędzy przychodem a zyskiem. Natomiast dla podmiotów małych, brak prawidłowego zabezpieczenia  umowy może być prawdziwym trzęsieniem ziemi. I często prowadzić może aż do upadku firmy.

Dlatego myślę, że ta korporacyjna lekcja jest bardzo ważna. Dla mnie, ale i dla Ciebie. A to dlatego, że ja tę swoją wiedzę próbuję Tobie przekazać 🙂 I chyba całkiem dobrze nam idzie, sądząc po bardzo budującym podejściu do kwestii umów Klientów, z którymi miałam okazję rozpocząć współpracę w lipcu. Naprawdę buduje mnie to jak się spotykamy, jak dzwonicie i piszecie i zwracacie uwagę na to, że prawidłowe zabezpieczenie umowy jest szalenie ważne. Poza tym, że tak w ogóle bardzo miło pracować mi z tak wieloma świetnymi restauracjami! 🙂

PS. Zabezpieczając się przy zawieraniu umowy nie zapomnijcie o najważniejszym zabezpieczeniu – sprawdzeniu stanu lokalu i weryfikacji drugiej strony umowy. Pisałam o tym tu.

PS nr 2. Dzisiejszy post idealne wpasowuje się w całą serię już wpisów o współpracy z prawnikiem przy konstruowaniu umowy. A Ty jak uważasz? Czy sprawdzenie umowy przez prawnika to ostatnia deska ratunku?

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: 507 025 782e-mail: kontakt@adwokatkosecka.pl

{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }

Dodaj komentarz

Wyrażając swoją opinię w powyższym formularzu wyrażasz zgodę na przetwarzanie przez Kancelaria Adwokacka Adwokat Marta Kosecka Twoich danych osobowych w celach ekspozycji treści komentarza zgodnie z zasadami ochrony danych osobowych wyrażonymi w Polityce Prywatności

Administratorem danych osobowych jest Kancelaria Adwokacka Adwokat Marta Kosecka z siedzibą w Gdyni.

Kontakt z Administratorem jest możliwy pod adresem kontakt@adwokatkosecka.pl.

Pozostałe informacje dotyczące ochrony Twoich danych osobowych w tym w szczególności prawo dostępu, aktualizacji tych danych, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia danych oraz wniesienia sprzeciwu na dalsze ich przetwarzanie znajdują się w tutejszej Polityce Prywatności. W sprawach spornych przysługuje Tobie prawo wniesienia skargi do Generalnego Inspektora Ochrony Danych Osobowych.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: