Zanim podpiszesz, powiedz: sprawdzam! O statusie kontrahentów i stanie prawnym nieruchomości.

Marta Kosecka12 grudnia 2017Komentarze (0)

Nie było mnie przez kilka dni. Dość już zmęczeni jesienną aurą postanowiliśmy ruszyć na weekendowy podbój Rzymu. Wyprawa była bardzo udana i trudno było w niedzielę wieczorem przyzwyczaić się z powrotem do panujących u nas temperatur, zwłaszcza że wiał silny wiatr, a w poniedziałek rano.. zrobiło się zupełnie biało. W każdym razie, gdybyście byli ciekawi kilku fotek z Wiecznego Miasta, którym jestem całkowicie zauroczona, mimo iż byłam już tam kolejny raz, zapraszam na mój profil na Instagramie (kliknij -> tutaj).

W tym czasie dotarł do mnie nowy numer miesięcznika Szef Kuchni Gastronomicznej, w którym ukazał się już 🙂 drugi artykuł mojego autorstwa. Po rozpatrzeniu plusów i minusów franczyzy z punktu widzenia franczyzobiorcy i franczyzodawcy, w kolejnym artykule postanowiłam opisać najważniejsze klauzule umowne, które powinny się znaleźć w umowie franczyzy albo takie, które z pewnością się znajdą choć czasem byśmy tego nie chcieli, jak kary umowne.

A o czym chcę Wam napisać dzisiaj?

Jeżeli jesteś moim stałym czytelnikiem wiesz już, że jestem zwolenniczką dobrze napisanych umów i dobrych ubezpieczeń. Jeżeli zaś dopiero się nim staniesz, z pewnością to zauważysz.

Ale ten wpis nie będzie o umowach czy ubezpieczeniach. No może trochę, ale tylko pośrednio 😉

Dzisiejszy wpis dotyczy bowiem etapu sprzed zawarcia umowy. Jeżeli decydujesz się na wybór konkretnego wykonawcy, dostawcy czy też przykładowo franczyzodawcy albo też masz na oku świetną nieruchomość, którą chcesz wynająć lub kupić, zanim popędzany namowami drugiej strony naprędce podpiszesz umowę, powiedz – sprawdzam!

Dzieje się tak zazwyczaj w przypadku, kiedy właściciel lub pośrednik próbują przekonać nas o tym, że za nami w kolejce czeka kilkunastu chętnych, którzy od ręki podpiszą z nim umowę. Słowem – jeżeli nie podejmiesz decyzji natychmiast – z pewnością wynajem przepadnie. Wszyscy wiemy, że w 99% przypadków, nawet jeżeli Twój proces decyzyjny nie będzie przebiegał lotem błyskawicy, nieruchomość dostępna będzie przez kolejnych kilka dni, a nawet tygodni czy miesięcy.

Za to Ty w tym czasie możesz na spokojnie sprawdzić stan nieruchomości oferowanej na sprzedaż lub wynajem. Albo też sprawdzić dane i sytuację finansową kontrahenta, zweryfikować krążące o nim opinie. A czasem jedno i drugie.

W dzisiejszych czasach mamy na to naprawdę wiele sposobów i choć zapewne nie uda się wyeliminować ryzyka do zera, można go za to znacząco zminimalizować.

Jak zatem w kilku prostych krokach zrealizować zasadę: sprawdzam!?

Sprawdzanie stanu prawnego nieruchomości

Tu zawsze najważniejsza będzie księga wieczysta. Jeżeli mamy jej numer, odpis księgi możemy sprawdzić online. Numer księgi wieczystej powinien zawsze podać Ci wynajmujący czy też sprzedający, jeżeli nie chce tego uczynić, może być to oznaką pierwszych kłopotów. Sprawdzając księgę wieczystą zdecydowanie najważniejsze będą dla nas działy III i IV, a więc obciążenie ograniczonymi prawami rzeczowymi oraz hipotekami. Ale warto również zwrócić uwagę na pierwsze działy, z których dowiemy się m.in. tego, czy nieruchomość nie jest przypadkiem oddana w użytkowanie wieczyste.

No dobrze, ale co dalej?

Warto również zapoznać się z tym co widnieje w ewidencji gruntów i budynków oraz poznać zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, w której dotychczas w lokalu nie była prowadzona działalność gastronomiczna – żeby po podpisaniu umowy nie okazało się, że nie jest możliwe prowadzenie w nim lokalu usługowego. Albo, że jest to co prawda lokal usługowy, ale nieprzeznaczony pod działalność gastronomiczną.

Sprawdzenie lokalu jest także niezwykle ważne pod kątem uzyskania zezwolenia na sprzedaż alkoholu – zwróć uwagę na jego położenie blisko szkoły czy kościoła, a także na to, kto ewentualnie będzie musiał wyrazić zgodę na uzyskanie takiego zezwolenia, czy będziesz miał możliwość otwarcia ogródka gastronomicznego.

Musisz również zwrócić uwagę na warunki techniczne lokalu, którego kupnem lub wynajmem jesteś zainteresowany. Sprawdź zatem jaka jest wysokość ścian, dostępność toalet, jak wielki nakład inwestycyjny będzie potrzebny do jego wyremontowania bądź przystosowania do Twojej działalności.

Ostatecznie, wybierz się również do sąsiadów. Sąsiedzi są czasem skarbnicą wiedzy, której nie dowiesz się z żadnych dokumentów 🙂

Sprawdzanie kontrahenta

Skoro już wiesz, jak prześwietlić nieruchomość, którą jesteś zainteresowany, kolej na kilka wskazówek odnoszących się do sprawdzenia wiarygodności kontrahenta.

Tak jak w przypadku nieruchomości najważniejsza jest księga wieczysta, tak w tym przypadku najważniejszy będzie odpis z KRS bądź CEIDG. W tychże rejestrach, udostępnionych także online, możesz zweryfikować podstawowe dane dotyczące drugiej strony umowy (takie jak np. NIP, wysokość kapitału zakładowego, osoby uprawnione do jego reprezentowania, ale także to czy spółka składa co roku sprawozdania finansowe).

Jeżeli dane KRS zamieszczone w Internecie nie są dla Ciebie wystarczające, możesz również zapoznać się z całością akt – w tym treścią sprawozdań finansowych – we właściwym ze względu na siedzibę spółki sądzie rejonowym, gdzie do udostępnienia Ci akt wystarczy tylko, że będziesz osobą pełnoletnią i pokażesz swój dowód osobisty.

Aby upewnić się, że kontrahent jest wypłacalny i nie ma zaległości podatkowych, powinien on również przedstawić Ci odpowiednie zaświadczenia z Urzędu Skarbowego oraz ZUS.

Z pewnością niezawodne również okaże się wpisanie nazwy czy nazwiska kontrahenta w wyszukiwarkę Google, ale o tym zapewne nie muszę Ci pisać. Dobrze, jeżeli zrobisz również osobisty rekonesans – może Twoi znajomi, inni kontrahenci, ktoś, coś, wie na temat osoby lub przedsiębiorcy, z którą zamierzasz zawrzeć umowę.

Jeszcze jedna ważna sprawa – mimo wykonaniu wszelkich wypisanych przeze mnie kroków, kiedy będziecie mieli więcej niż uzasadnione przekonanie, że zarówno nieruchomość, jak i kontrahent są w pełni wiarygodni i godni zainteresowania, warto wpisać w treść umowy stosowne oświadczenia. Zazwyczaj początkowe paragrafy umowy są poświęcone właśnie na oświadczenia stron. Niech zatem Twój kontrahent w treści umowy raz jeszcze oświadczy, że to wszystko co udało Ci się dowiedzieć o nim lub oferowanej przez niego nieruchomości jest prawdą. Do umowy możecie również dołączyć – w formie załączników – odpowiednie dokumenty, takie jak odpis z KRS.

Jak zatem mogłyby wyglądać takie przykładowe oświadczenia?

Sprzedawca/dostawca/wykonawca oświadcza iż:

  1. jest właścicielem nieruchomości / posiada tytuł prawny do lokalu (…),
  2. działy III i IV księgi wieczystej są wolne od wpisów i obciążeń,
  3. nie jest w stanie upadłości i nie zachodzą przesłanki do zgłoszenia wniosku o jego upadłość, nie jest w stanie likwidacji nie jest zagrożony niewypłacalnością (…),
  4. nie ma żadnych zaległości podatkowych oraz zaległości wobec Zakładu Ubezpieczeń Społecznych.

Jak widzisz dzisiejszy wpis nie jest skierowany tylko do branży gastronomicznej, ma on wymiar bardziej uniwersalny, zaś zasadę sprawdzania powinniśmy stosować nie tylko w naszej działalności zawodowej, ale także w życiu prywatnym. Oczywiście nie dotyczy on wszystkich umów. Przy umowie o niskiej wartości, kiedy wynagrodzenie sięga kilkuset złotych nie musisz oczywiście żądać zaświadczeń z US i ZUS, możesz poprzestać jedynie na oświadczeniach. Wszystko jak zwykle będzie kwestią indywidualnej oceny.

Z pewnością nie raz słyszałeś o tym, że któryś z restauratorów wynajął lokal pod swoją działalność, a po kilku tygodniach okazywało się, że jest on nie tylko zadłużony ale także że wynajmujący nie miał w ogóle tytułu prawnego do lokalu, który wynajął. Nie wspominając o sytuacjach, kiedy był przeznaczony do rozbiórki. Albo o tym, że trafił na nieuczciwego franczyzodawcę, co doprowadziło go na skraj bankructwa. Ja przynajmniej słyszałam ich wiele.

Dlatego – przezorny zawsze ubezpieczony. Albo jak kto woli lepiej dmuchać na zimne 🙂

PS. Na koniec chciałabym się podzielić z Tobą kilkoma rzymskimi spostrzeżeniami na tamtejszą sferę gastronomiczną. Choć uważa się, że Włosi jako standard doliczają do rachunku napiwki, jako tzw. opłata serwisowa, muszę Wam powiedzieć, że chyba nieco się u nich zmienia ta tradycja. Owszem, byłam w restauracjach, które takie opłaty doliczały, ale byłam również w ristorante, gdzie na rachunku nie było dodatkowo naliczanej opłaty za serwis, a napiwki zostawialiśmy po prostu co łaska. Pamiętam, że jeszcze kilka lat temu, wyglądało to trochę inaczej. Włosi mają też bardzo ładnie rozpisane karty menu – naprawdę z czystym sercem muszę ich pochwalić. Przy każdej potrawie dokładnie opisują, z jakich produktów dana potrawa powstaje, a ponadto szczegółowo wskazują na wszystkie alergeny, które mogą pojawić się w oferowanym daniu. Można więc powiedzieć, że rzymskie restauracje odrobiły lekcję z obowiązku podawania składu potraw i występujących w nim alergenów.

Ale żeby nie było, że tylko tam tak kolorowo – również włoskim kelnerom zamiast paragonu fiskalnego, zdarza się przynieść paragon kelnerski. Chciałam Wam nawet przywieźć jeden taki, żeby go pokazać, ale jak tylko rachunek opłaciliśmy, pani która nas obsługiwała, na naszych oczach szybko go porwała i wyrzuciła do kosza na śmieci..

Wiemy już jak jest we Włoszech, niedawno pisałam Wam równeż jak to wygląda na Bałkanach, mam nadzieję że całkiem niedługo będę miała okazję poobserwować także inne kraje europejskie bądź i nieeuropejskie 🙂

{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }

Dodaj komentarz

Wyrażając swoją opinię w powyższym formularzu wyrażasz zgodę na przetwarzanie przez Kancelaria Adwokacka Adwokat Marta Kosecka Twoich danych osobowych w celach ekspozycji treści komentarza zgodnie z zasadami ochrony danych osobowych wyrażonymi w Polityce Prywatności

Administratorem danych osobowych jest Kancelaria Adwokacka Adwokat Marta Kosecka z siedzibą w Gdyni.

Kontakt z Administratorem jest możliwy pod adresem kontakt@adwokatkosecka.pl.

Pozostałe informacje dotyczące ochrony Twoich danych osobowych w tym w szczególności prawo dostępu, aktualizacji tych danych, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia danych oraz wniesienia sprzeciwu na dalsze ich przetwarzanie znajdują się w tutejszej Polityce Prywatności. W sprawach spornych przysługuje Tobie prawo wniesienia skargi do Generalnego Inspektora Ochrony Danych Osobowych.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: